Pasal 70 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 hanya punya dua ayat. Ayat (1) berbunyi: Warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan orang asing "dapat memiliki Hak Atas Tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya." Ayat (2) menambahkan syaratnya: hak atas tanah itu "bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta notaris."
Jadi WNI yang menikah dengan WNA tetap boleh membeli rumah bersertifikat SHM atau SHGB di Bekasi, asal punya akta perjanjian pisah harta. Akta notaris itulah yang menentukan aman atau tidaknya. Tanpa akta itu, rumah yang dibeli selama menikah ikut menjadi harta bersama, dan dari situ masalahnya dimulai.
Kenapa Harta Bersama Jadi Masalah di Perkawinan Campur
Pasal 35 ayat (1) UU 1/1974 tentang Perkawinan menyebut harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama. Pada pasangan WNI, aturan ini tidak menimbulkan persoalan. Pada pasangan campuran, rumah itu secara hukum ikut dimiliki bersama pasangan WNA.
Undang-Undang Pokok Agraria (UU 5/1960) tidak mengizinkan itu. Pasal 21 ayat (1) menyatakan hanya WNI yang dapat mempunyai hak milik. Pasal 21 ayat (3) mengatur orang asing yang memperoleh hak milik "karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan" wajib melepaskannya dalam satu tahun. Kalau lewat dari satu tahun, hak itu "hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara", sementara hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung. Bagi pembeli dengan KPR, artinya Hak Tanggungan bank atas rumah itu tetap berlaku. Untuk SHGB, Pasal 36 ayat (2) memuat aturan serupa: pemegang yang tidak lagi memenuhi syarat wajib melepaskan atau mengalihkan hak dalam satu tahun, atau hak itu hapus karena hukum.
Pembeli rumah yang menikah dengan WNA sudah lama menghadapi persoalan ini. Ike Farida, WNI yang menikah dengan WNA, menguji UU Perkawinan dan UUPA ke Mahkamah Konstitusi setelah gagal membeli properti dengan status HM maupun HGB. Putusan MK Nomor 69/PUU-XIII/2015, dibacakan Oktober 2016, mengubah satu hal: perjanjian perkawinan kini boleh dibuat selama ikatan perkawinan, tidak lagi hanya sebelum atau saat menikah.
Tiga Situasi, Tiga Langkah Berbeda
| Situasi Anda | Status rumah yang dibeli | Langkah |
|---|---|---|
| Punya perjanjian kawin pisah harta sejak sebelum menikah | Milik WNI sendiri, sesuai Pasal 70 ayat (2) | Bawa salinan akta ke bank dan PPAT sejak awal |
| Belum punya perjanjian, belum beli rumah | Kalau langsung beli, rumah masuk harta bersama | Buat perjanjian kawin di notaris dulu, baru tanda tangan PPJB |
| Sudah beli tanpa perjanjian | Ikut dimiliki bersama pasangan WNA, terkena Pasal 21 ayat (3) atau 36 ayat (2) UUPA | Segera konsultasi ke notaris/PPAT; jangka satu tahun berjalan |
Perjanjian Kawin Setelah Menikah: Yang Diubah Putusan MK
Putusan 69/PUU-XIII/2015 memberi Pasal 29 UU Perkawinan makna baru. Perjanjian bisa dibuat sebelum, saat, atau selama perkawinan, tertulis, dan disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan atau notaris. Menurut tafsir MK, perjanjian itu berlaku sejak perkawinan dilangsungkan, kecuali perjanjiannya menentukan lain. Isinya bisa diubah atau dicabut kalau kedua pihak setuju, dan perubahannya tidak boleh merugikan pihak ketiga.
Kalau Anda sudah punya KPR, perhatikan frasa "pihak ketiga". Bank yang menyalurkan kredit atas rumah yang semula harta bersama adalah pihak ketiga, jadi perjanjian baru tidak boleh merugikan bank, dan bank biasanya meminta persetujuannya lebih dulu. Dalam praktik, akta notaris itu lalu dicatatkan ke instansi tempat perkawinan Anda tercatat, yaitu KUA atau Disdukcapil. Tanyakan ke notaris apakah perjanjian Anda perlu dibuat berlaku surut sejak tanggal menikah atau cukup sejak ditandatangani. Pilihan itu menentukan nasib rumah yang sudah terlanjur dibeli.
Jangka satu tahun di Pasal 21 ayat (3) UUPA dihitung sejak hak itu diperoleh. Kalau rumah sudah dibeli tanpa perjanjian kawin, jangan menunggu sampai mau dijual untuk membereskannya.
Menikah di Luar Negeri? Cek Pencatatannya Dulu
Banyak pasangan campur menikah di negara pasangannya. Pasal 56 ayat (2) UU Perkawinan mewajibkan surat bukti perkawinan itu didaftarkan di kantor pencatatan perkawinan tempat tinggal dalam satu tahun setelah suami istri kembali ke Indonesia. Notaris, PPAT, dan bank akan mencocokkan status perkawinan di KTP dan KK dengan akta nikah. Kalau perkawinan di luar negeri belum dicatatkan, data di Dukcapil bisa tidak sesuai dengan dokumen yang Anda bawa, dan berkas KPR tertahan di tahap verifikasi.
Rumah Atas Nama Pasangan WNA: Tidak untuk Kisaran Rp700 Juta
PP 18/2021 memang membuka jalan bagi orang asing memiliki rumah tapak, tapi dengan Hak Pakai, dengan syarat punya izin tinggal, dan di atas batas harga minimal. Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022, ditetapkan 12 September 2022, memuat batas itu per provinsi. Menurut tabel yang dikutip Hukumonline dan beberapa media, batas untuk rumah tapak di Jawa Barat adalah Rp5 miliar.
Makanya, untuk rumah tapak kelas menengah di Bekasi, jalur yang realistis hanya satu: rumah atas nama pasangan WNI, dengan perjanjian kawin yang memisahkan harta. Pasangan WNA tetap bisa ikut membayar. Hanya namanya yang tidak bisa masuk sertifikat.
Bagaimana dengan KPR?
Kebijakan tiap bank berbeda, jadi kami tidak bisa menjanjikan satu jawaban. Yang umum diminta dari pemohon dalam perkawinan campur adalah akta perjanjian kawin, akta nikah yang sudah tercatat di Indonesia, dan dokumen identitas pasangan. Soal penghasilan pasangan WNA bisa digabung atau tidak, tanyakan langsung ke bank sebelum Anda menghitung plafon. Soalnya kalau hanya penghasilan pasangan WNI yang dihitung, besaran cicilan yang lolos bisa jauh berbeda. Daftar dokumen dasarnya ada di panduan persiapan dokumen KPR.
Urutan Cek Sebelum Tanda Tangan PPJB
- Pastikan akta nikah tercatat di Indonesia. Status di KTP dan KK harus cocok dengan akta nikah.
- Buat atau cari akta perjanjian kawin. Isinya harus memisahkan harta, termasuk tanah dan bangunan. Perjanjian yang hanya mengatur utang belum tentu cukup.
- Catatkan perjanjiannya ke KUA atau Disdukcapil tempat perkawinan dicatat, lalu simpan salinannya.
- Tanya bank sebelum mengajukan KPR: dokumen apa yang diminta dan penghasilan siapa yang dihitung.
- Pastikan nama di PPJB dan AJB hanya nama pasangan WNI. Nama di KTP juga harus sama persis dengan yang akan tertulis di sertifikat. Soal ini kami bahas di artikel nama di sertifikat beda dengan KTP.
Satu jalan pintas yang sering ditawarkan adalah memakai nama saudara atau orang tua. Risikonya besar, karena di mata hukum pemilik rumah adalah orang yang namanya tercantum di sertifikat. Kami membahasnya di artikel soal beli rumah pinjam nama.
Untuk Pembeli Unit di Kingspoint
Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, dua lantai dengan luas bangunan 70 m², dipasarkan di kisaran Rp700 jutaan dengan cicilan mulai Rp5 juta per bulan. Kalau Anda WNI yang menikah dengan WNA, siapkan akta perjanjian kawin sebelum PPJB ditandatangani. Tim Kingspoint bisa menjelaskan dokumen apa yang dipakai di tiap tahap dan atas nama siapa unit akan ditulis.
Pertanyaan yang Sering Muncul
Apakah WNI yang menikah dengan WNA boleh punya rumah SHM?
Boleh. Pasal 70 PP 18/2021 menyatakan WNI dalam perkawinan campur dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan WNI lainnya, asalkan tanah itu bukan harta bersama, yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta berupa akta notaris.
Sudah menikah tanpa perjanjian pranikah, apakah masih bisa dibuat?
Bisa. Sejak Putusan MK 69/PUU-XIII/2015, perjanjian perkawinan boleh dibuat selama ikatan perkawinan dan disahkan oleh notaris atau pegawai pencatat perkawinan. Perjanjian itu tidak boleh merugikan pihak ketiga, misalnya bank yang sudah memberi KPR.
Apa yang terjadi kalau rumah sudah dibeli tanpa perjanjian kawin?
Rumah itu menjadi harta bersama, sehingga ikut dimiliki bersama pasangan WNA. Pasal 21 ayat (3) UUPA mewajibkan hak milik yang diperoleh orang asing lewat percampuran harta dilepaskan dalam satu tahun; kalau tidak, hak itu hapus dan tanahnya jatuh ke negara, sementara Hak Tanggungan bank tetap berlaku. Konsultasikan segera dengan notaris atau PPAT.
Menikah dengan WNA dan mau beli rumah?
Tanyakan ke tim Kingspoint dokumen yang perlu disiapkan dan atas nama siapa unit akan ditulis di PPJB serta AJB.
Tanya via WhatsAppRujukan: UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 21 dan 36; UU 1/1974 tentang Perkawinan, Pasal 29, 35, dan 56; Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015; PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, Pasal 70; Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022, angka batas harga sebagaimana dikutip Hukumonline. Artikel ini informasi umum dan bukan nasihat hukum. Untuk situasi Anda, konsultasikan dengan notaris atau PPAT.