Nama di Sertifikat Beda dengan KTP: 3 Kasus yang Harus Dibereskan Sebelum AJB di Bekasi

Majalah Dandapala, terbitan Badan Peradilan Umum Mahkamah Agung, pada 27 Mei 2026 memuat tulisan Muamar Azmar Mahmud Farig berjudul "Beda Nama di Sertifikat Hak Milik: Antara Identitas dan Hak". Tulisan itu memisahkan dua urusan yang sering tercampur di meja notaris: perubahan nama, yang harus lewat pengadilan, dan pembetulan kesalahan tulis atau ejaan, yang dikerjakan pejabat pencatatan sipil sesuai kewenangannya. Bagi penjual dan pembeli rumah seken di Bekasi, pembedaan itu menentukan berkas dibawa ke kantor mana, dan berapa lama jadwal AJB harus mundur.

Dasar masalahnya ada di Pasal 39 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. PPAT menolak membuat akta jika untuk tanah terdaftar "tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan" (huruf a), atau jika salah satu pihak "tidak berhak atau memenuhi syarat untuk bertindak demikian" (huruf c). Pasal 39 ayat (2) mewajibkan penolakan itu disampaikan tertulis beserta alasannya.

Pasal itu tidak menyebut kata "nama". Menurut pembacaan kami, huruf c-lah yang paling dekat: kalau nama penjual di KTP tidak cocok dengan nama pemegang hak di sertifikat, PPAT punya alasan untuk ragu bahwa orang yang duduk di depannya adalah pemegang hak yang tercatat. PPAT bekerja dari dokumen, jadi pengakuan lisan penjual tidak bisa menutup selisih nama di KTP dan sertifikat.

Bentuk Beda Nama yang Paling Sering Muncul

Bentuk	Contoh	Biasanya masuk kasus
Ejaan lama	Soedarmo / Sudarmo, Djuanda / Juanda, Oemar / Umar	2 atau 3, tergantung dokumen mana yang berbeda
Gelar	"Ir. H. Sudarmo" di KTP, "Sudarmo" di sertifikat	Sering bukan kesalahan, lihat penjelasan di bawah
Singkatan	M. Rizal / Muhammad Rizal	2
Salah ketik	Siti Aminah / Siti Aminnah	2 atau 3
Nama tengah atau nama keluarga	Ahmad Sudarmo / Ahmad Sudarmo Wijaya	1, 2, atau 3

Aturan Nama di KTP Sudah Berubah Sejak 2022

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 73 Tahun 2022 tentang Pencatatan Nama pada Dokumen Kependudukan diundangkan 21 April 2022. Beberapa ketentuannya menjelaskan kenapa nama di KTP bisa berbeda dari nama di sertifikat tanpa ada yang salah ketik:

• Pasal 4 ayat (2): nama harus mudah dibaca, tidak bermakna negatif, tidak multitafsir, paling banyak 60 huruf termasuk spasi, dan paling sedikit dua kata.
• Pasal 5 ayat (3) huruf a: nama dilarang disingkat, kecuali tidak diartikan lain.
• Pasal 5 ayat (1) huruf c: gelar pendidikan, adat, dan keagamaan boleh dicantumkan, dan penulisannya dapat disingkat, tapi hanya di KK dan KTP-el.
• Pasal 5 ayat (3) huruf c: gelar pendidikan dan keagamaan dilarang dicantumkan di akta pencatatan sipil.
• Pasal 8: pencatatan nama yang sudah dilakukan sebelum peraturan ini tetap berlaku.

Dirjen Dukcapil saat itu, Zudan Arif Fakrulloh, pada 2022 menyebut syarat minimal dua kata bersifat imbauan. Pasal 8 juga berarti nama berejaan lama di dokumen lama tidak otomatis harus diganti. Masalah baru muncul kalau dokumen yang satu memakai ejaan lama dan dokumen lainnya tidak. Begitu pula gelar: KTP boleh memuat "H." atau "Ir.", akta kelahiran tidak boleh. Jadi beda gelar antara KTP dan sertifikat sering lahir dari aturannya sendiri, dan yang perlu ditanyakan ke PPAT adalah dokumen pendukung apa yang mereka minta.

Kasus 1: Namanya Memang Berganti

Kalau pemilik secara resmi mengganti nama, misalnya nama lahirnya diganti karena alasan keluarga, urutannya pengadilan dulu, lalu Disdukcapil, lalu Kantor Pertanahan. Pasal 52 UU 23/2006 tentang Administrasi Kependudukan sebagaimana diubah UU 24/2013 dan Pasal 7 ayat (3) Permendagri 73/2022 mensyaratkan penetapan pengadilan negeri. Berbekal penetapan itu, Disdukcapil Kota Bekasi mencatat perubahan di dokumen kependudukan.

Setelah itu, sertifikatnya. Pasal 56 PP 24/1997 menyebut pendaftaran perubahan karena pemegang hak ganti nama "dilakukan dengan mencatatnya di dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah" berdasarkan bukti ganti nama. Penjelasannya menegaskan pemegang hak yang diganti nama adalah pemegang hak yang sama. Permohonannya diajukan ke Kantor Pertanahan Kota Bekasi.

Kasus 2: Salah Tulis, Ejaan, atau Singkatan di KTP dan KK

Kalau yang keliru adalah dokumen kependudukan, misalnya KTP menulis "M. Rizal" padahal akta kelahiran menulis "Muhammad Rizal", jalurnya pembetulan tanpa pengadilan. Pasal 7 ayat (4) Permendagri 73/2022 menyebut pembetulan nama dilakukan berdasarkan dokumen otentik yang menjadi dasar pembetulan. Untuk akta pencatatan sipil, Pasal 71 UU Administrasi Kependudukan mengatur pembetulan karena kesalahan tulis redaksional oleh pejabat pencatatan sipil.

Dokumen yang biasanya dibawa ke Disdukcapil Kota Bekasi: akta kelahiran, ijazah, buku nikah, atau dokumen otentik lain yang memuat nama yang benar. Tanyakan ke petugas daftar persisnya sebelum datang. Kalau sertifikatnya memang benar, setelah KTP dan KK diperbaiki namanya akan cocok lagi.

Kasus 3: KTP Benar, Sertifikatnya yang Berbeda

Kalau KTP dan akta kelahiran sudah cocok satu sama lain, tapi sertifikat menulis nama yang berbeda, yang diurus adalah data pendaftaran tanahnya. Tulisan Dandapala menyebut, kalau pemohonnya pemegang hak yang sama dan hanya namanya yang berbeda, persoalannya "dapat berada dalam ranah pemeliharaan data pertanahan". Menurut pembacaan kami, pemeliharaan data itu diajukan ke Kantor Pertanahan Kota Bekasi. Untuk ganti nama resmi, dasarnya Pasal 56 tadi. Untuk perbedaan lain, misalnya salah ketik di sertifikat, kami tidak menemukan prosedur rinci dalam pasal-pasal yang kami baca. Tanyakan langsung ke Kantor Pertanahan Kota Bekasi dokumen pendukung apa yang mereka terima.

Tulisan Dandapala menyebut surat keterangan desa sebagai salah satu dokumen pembanding identitas. Kalau PPAT meminta surat keterangan beda nama dari kelurahan, apakah surat itu cukup tetap Kantor Pertanahan dan PPAT yang memutuskan. Pasal 84 PP 18/2021 juga mengatur pendaftaran tanah secara elektronik, termasuk pemeliharaan data, jadi tanyakan apakah permohonan Anda bisa diajukan lewat layanan elektronik.

Situasinya lebih rumit kalau penjualnya ahli waris. Dandapala mencatat, begitu pemohon adalah ahli waris atau mengaku punya hubungan hukum dengan tanah itu, urusannya bergeser menjadi pembuktian hubungan tersebut. Buku II pedoman pengadilan tidak menerima permohonan sepihak untuk menyatakan status kepemilikan: "Status kepemilikan benda harus diajukan dalam bentuk gugatan." Menurut tulisan itu, kesamaan orang antara pemohon dan nama di sebuah SHM juga tidak perlu dinyatakan hakim. Makanya ahli waris sebaiknya mengumpulkan bukti hubungan keluarga dan identitas almarhum sejak awal.

Urutan Cek Sebelum AJB, Balik Nama, atau KPR

1. Minta salinan sertifikat dan KTP penjual sejak awal. Bandingkan nama huruf demi huruf, termasuk gelar, titik singkatan, dan ejaan.
2. Cek juga KTP Anda sendiri. Nama pembeli akan masuk ke AJB lalu ke sertifikat setelah balik nama. Kalau KTP Anda memuat gelar atau singkatan, tanyakan ke PPAT bentuk penulisan yang akan dipakai.
3. Tentukan kasusnya. Ganti nama resmi masuk kasus 1, kekeliruan di KTP atau KK masuk kasus 2, kekeliruan di sertifikat masuk kasus 3.
4. Kalau rumahnya masih dijaminkan, roya juga dikerjakan atas sertifikat yang sama, jadi bereskan namanya sekalian. Prosesnya kami bahas di panduan roya sertifikat setelah KPR lunas. Kalau Anda membeli dengan KPR, tanyakan ke bank apakah perbedaan nama perlu dibereskan sebelum akad.
5. Cek data tanahnya secara daring. Caranya ada di panduan cek legalitas lewat Sentuh Tanahku.

Kalau penjual tidak bisa hadir dan diwakili orang lain, nama pemberi kuasa juga harus cocok dengan sertifikat. Risikonya kami bahas di artikel soal surat kuasa menjual.

Untuk Pembeli Unit Baru di Kingspoint

Di pembelian rumah baru, nama Anda ditulis pertama kali di PPJB, lalu di AJB, lalu di sertifikat pecahan atas nama Anda. Cek nama di KTP sebelum PPJB ditandatangani, terutama kalau KTP memuat gelar atau nama Anda disingkat. Untuk Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, tim Kingspoint bisa menjelaskan dokumen apa yang dipakai di tiap tahap dan bagaimana nama Anda akan ditulis.

Pertanyaan yang Sering Muncul

Apakah nama di sertifikat yang beda dengan KTP bisa menggagalkan AJB?

Bisa. Pasal 39 ayat (1) PP 24/1997 mewajibkan PPAT menolak membuat akta jika sertifikat tidak sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan, atau jika salah satu pihak tidak berhak bertindak. Menurut pembacaan kami, nama penjual yang tidak cocok dengan sertifikat bisa membuat PPAT ragu bahwa penjualnya adalah pemegang hak yang tercatat. Penolakan wajib diberikan tertulis beserta alasannya.

Apakah membetulkan salah ketik nama perlu ke pengadilan?

Untuk dokumen kependudukan, tidak. Permendagri 73/2022 Pasal 7 ayat (4) menyebut pembetulan nama dilakukan berdasarkan dokumen otentik, misalnya akta kelahiran atau ijazah, di Disdukcapil. Penetapan pengadilan negeri hanya diperlukan kalau namanya memang diganti.

KTP saya pakai gelar, sertifikat tidak. Apakah itu salah?

Belum tentu. Permendagri 73/2022 membolehkan gelar pendidikan, adat, dan keagamaan dicantumkan di KK dan KTP-el, tapi melarang gelar pendidikan dan keagamaan di akta pencatatan sipil. Perbedaan seperti ini sering lahir dari aturannya sendiri. Tanyakan ke PPAT apakah perlu dokumen pendukung sebelum AJB.

Rujukan: PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 39 dan Pasal 56 beserta Penjelasannya; PP 18/2021 Pasal 84; UU 23/2006 tentang Administrasi Kependudukan jo. UU 24/2013, Pasal 52 dan 71; Permendagri 73/2022 tentang Pencatatan Nama pada Dokumen Kependudukan, Pasal 4, 5, 7, dan 8; Muamar Azmar Mahmud Farig, "Beda Nama di Sertifikat Hak Milik: Antara Identitas dan Hak", Dandapala, 27 Mei 2026. Artikel ini informasi umum dan bukan nasihat hukum. Untuk transaksi tertentu, konsultasikan dengan PPAT Anda.

Bacaan terkait di Kingspoint Blog

• Penjual Rumah Pakai Surat Kuasa Menjual: 6 Cek Sebelum AJB
• Roya Sertifikat Setelah KPR Lunas
• Cek Legalitas Tanah Lewat Sentuh Tanahku