Pasal 39 ayat (1) huruf d Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah memuat satu larangan yang jarang dibaca pembeli rumah: PPAT menolak membuat akta jika salah satu pihak "bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak". Penjelasan pasal itu mendefinisikan kuasa mutlak sebagai kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh pemberinya, sehingga pada hakikatnya merupakan perbuatan hukum pemindahan hak. Larangan ini berlaku nasional, termasuk untuk jual beli rumah seken di Bekasi.
Nah, situasi ini umum di pasar rumah seken. Pemilik rumah bekerja di Kalimantan atau di luar negeri, lalu adiknya datang ke kantor notaris membawa surat kuasa. Atau pasangan yang tercatat di sertifikat sedang sakit, sehingga yang hadir hanya suami atau istrinya. Surat kuasa seperti itu sah dipakai, asalkan isinya benar dan pemberinya masih berhak. Pembeli yang paling dirugikan kalau ternyata tidak.
Apa Beda Kuasa Biasa dan Kuasa Mutlak?
Dasarnya ada di KUHPerdata. Pasal 1796 menyebut kuasa yang dirumuskan secara umum hanya meliputi tindakan pengurusan. Untuk memindahtangankan barang, termasuk menjual rumah, diperlukan kuasa "dengan kata-kata yang tegas". Pasal 1813 dan 1814 lalu mengatur bahwa kuasa berakhir kalau ditarik kembali, kalau pemberi atau penerimanya meninggal, berada di bawah pengampuan, atau pailit. Pemberi kuasa juga boleh menarik kuasanya kapan saja.
Kuasa mutlak membalik dua aturan itu. Biasanya ada kalimat bahwa kuasa "tidak dapat ditarik kembali" dan "tidak berakhir karena sebab apa pun", sering ditambah pengesampingan Pasal 1813. Dengan klausul semacam itu, penerima kuasa praktis bertindak seperti pemilik tanpa pernah ada jual beli. Itulah yang dilarang Pasal 39.
| Jenis dokumen | Isi khasnya | Bisa dipakai untuk AJB? |
|---|---|---|
| Kuasa umum | "Mengurus segala kepentingan" pemberi kuasa | Tidak cukup. Pasal 1796 membatasinya pada pengurusan |
| Kuasa khusus untuk menjual | Menyebut tegas tindakan menjual, objek rumah, dan biasanya nomor sertifikat | Bisa, selama pemberi kuasa masih hidup dan kuasanya belum dicabut |
| Kuasa mutlak | "Tidak dapat ditarik kembali", "tidak berakhir karena meninggal dunia" | PPAT wajib menolak (Pasal 39 ayat 1 huruf d PP 24/1997) |
Ada satu wilayah abu-abu. Dalam praktik kenotariatan, kuasa menjual yang tidak bisa dicabut kadang dibuat sebagai bagian dari PPJB yang harganya sudah lunas dibayar. Dalam praktik, sebagian notaris dan PPAT memperlakukannya berbeda dari kuasa mutlak yang dilarang, karena pembelinya sudah membayar penuh. Penilaian akhirnya ada di PPAT, dan kalau sampai sengketa, di hakim. Bagi pembeli, cara paling aman tetap menanyakan langsung ke PPAT apakah kuasa yang dibawa penjual akan diterima, sebelum uang berpindah tangan.
6 Cek Sebelum Tanda Tangan AJB
- Baca kalimat tindakannya. Kuasanya harus menyebut tegas "menjual" atau "mengalihkan" rumah itu, lengkap dengan alamat dan nomor sertifikat. Kalau isinya hanya "mengurus", minta penjual membuat kuasa baru.
- Cari klausul yang tidak bisa dicabut. Kata "tidak dapat ditarik kembali" atau "tidak berakhir karena sebab apa pun" adalah tanda kuasa mutlak. Tunjukkan bagian itu ke PPAT sebelum jadwal penandatanganan dibuat.
- Pastikan pemberi kuasa masih hidup dan masih berhak. Pasal 1813 membuat kuasa gugur saat pemberinya meninggal. Kalau itu terjadi, rumahnya menjadi warisan dan yang berhak menjual adalah para ahli waris. Minta bicara langsung dengan pemilik, misalnya lewat panggilan video yang disaksikan notaris, beberapa hari sebelum AJB.
- Cek pasangan pemilik. Pasal 36 ayat (1) UU 1/1974 tentang Perkawinan menyebut suami atau istri bertindak atas harta bersama dengan persetujuan kedua pihak. Rumah yang dibeli selama menikah umumnya masuk harta bersama, jadi persetujuan atau kuasa dari pasangan juga diperlukan, kecuali ada perjanjian pisah harta.
- Cek bentuk dan tempat kuasa dibuat. Dalam praktik, PPAT umumnya meminta kuasa menjual dibuat di hadapan notaris. Kuasa yang dibuat di hadapan notaris luar negeri perlu apostille dari negara tempat dibuat, karena Indonesia sudah ikut Konvensi Apostille sejak 2022. Pilihan lainnya, kuasa dibuat di hadapan pejabat konsuler KBRI atau KJRI. Negara yang belum ikut konvensi masih memakai legalisasi di KBRI atau KJRI.
- Transfer ke rekening pemilik. Ini saran kami, bukan aturan. Membayar ke rekening atas nama pemilik sertifikat, bukan ke penerima kuasa, mengurangi risiko uang berhenti di tengah jalan. Pasal 1802 KUHPerdata memang mewajibkan penerima kuasa melapor dan memberikan perhitungan ke pemberi kuasa, tapi menagih kewajiban itu belakangan jauh lebih repot.
Kalau PPAT menolak membuat akta, Pasal 39 ayat (2) mewajibkan penolakan itu disampaikan tertulis beserta alasannya. Surat penolakan ini berguna sebagai pegangan kalau penjual bersikeras kuasanya sah.
Kalau Kuasanya Dicabut Diam-Diam?
Pasal 1815 KUHPerdata sedikit melindungi pembeli. Penarikan kuasa yang hanya diberitahukan ke penerima kuasa tidak bisa dipakai melawan pihak ketiga yang membuat perjanjian tanpa tahu soal penarikan itu. Tapi perlindungan ini baru terasa setelah ada sengketa, dan sengketa tanah bisa makan waktu bertahun-tahun. Makanya cek nomor 3 tetap perlu: bicara dengan pemilik dekat hari AJB jauh lebih murah daripada membuktikan itikad baik di pengadilan.
Pasal 62 PP 24/1997 juga menyebut PPAT yang mengabaikan Pasal 39 bisa dikenai tindakan administratif, dari teguran tertulis sampai pemberhentian, dan tetap bisa digugat ganti rugi oleh pihak yang dirugikan. Jadi PPAT punya alasan kuat untuk teliti. Bantu mereka dengan menyerahkan salinan kuasa beberapa hari sebelum jadwal, bukan di meja tanda tangan.
Bagaimana Kalau Belinya dari Developer?
Di pembelian rumah baru, penjualnya badan usaha, sehingga pertanyaannya bergeser ke kewenangan penandatangan. PPJB dan AJB ditandatangani direksi sesuai anggaran dasar perusahaan, atau oleh orang yang menerima kuasa dari direksi. Wajar kalau pembeli meminta notaris menunjukkan dasar kewenangan itu. Di Kingspoint, Anda bisa menanyakan siapa yang menandatangani dokumen Rumah Emerald 70 atau Ruko Sapphire dan atas dasar apa, sebelum jadwal akad dibuat. Urutan dokumen dari PPJB sampai AJB kami bahas di panduan AJB dan sertifikat rumah.
Pertanyaan yang Sering Muncul
Apakah AJB boleh ditandatangani lewat surat kuasa?
Boleh, kalau kuasanya kuasa khusus yang menyebut tegas tindakan menjual dan objeknya, dan pemberi kuasa masih hidup serta belum mencabutnya. PPAT wajib menolak kalau dasarnya kuasa mutlak, yaitu kuasa yang tidak dapat ditarik kembali sehingga pada hakikatnya memindahkan hak.
Apa yang terjadi kalau pemberi kuasa meninggal sebelum AJB?
Pasal 1813 KUHPerdata membuat kuasanya berakhir. Rumah itu menjadi warisan, sehingga penjualan harus dilakukan oleh para ahli waris dengan surat keterangan waris, bukan oleh penerima kuasa lama.
Apakah suami bisa menjual rumah tanpa istri?
Untuk harta bersama, Pasal 36 ayat (1) UU 1/1974 mensyaratkan persetujuan kedua pihak. Kalau istri tidak bisa hadir, biasanya dibuat surat persetujuan atau kuasa darinya. Pengecualiannya kalau ada perjanjian pisah harta atau rumah itu harta bawaan.
Surat kuasa dari luar negeri perlu apa?
Untuk negara anggota Konvensi Apostille, cukup apostille dari otoritas negara tempat kuasa dibuat. Untuk negara yang belum menjadi anggota, legalisasi di KBRI atau KJRI. Tanyakan ke PPAT bentuk yang mereka terima sebelum dokumen dibuat.
Mau tahu siapa yang menandatangani dokumen Anda?
Tanyakan ke tim Kingspoint urutan PPJB sampai AJB dan dasar kewenangan penandatangannya sebelum Anda membayar.
Tanya via WhatsAppRujukan: PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 39, 62, dan Penjelasan Pasal 39 (naskah peraturan.go.id); KUHPerdata Pasal 1796, 1802, 1813, 1814, 1815; UU 1/1974 tentang Perkawinan Pasal 36. Artikel ini informasi umum dan bukan nasihat hukum. Untuk transaksi tertentu, konsultasikan dengan PPAT Anda.