Mahkamah Agung punya satu kalimat soal tanah dan rumah yang dibeli atas nama orang lain. Dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 10 Tahun 2020, rumusan Kamar Perdata angka 4 berbunyi: “Pemilik sebidang tanah adalah pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat, meskipun tanah tersebut dibeli menggunakan uang/harta/aset milik WNA/pihak lain.”
Rumusan itu disusun di bawah judul penggunaan pinjam nama dan sering dibahas untuk warga negara asing yang meminjam nama WNI. Tapi frasa “pihak lain” di ujungnya cukup luas untuk mencakup anak yang membeli rumah atas nama orang tuanya, adik yang memakai nama kakak karena slip gajinya belum cukup, atau pasangan yang belum menikah dan menaruh rumah atas nama salah satu pihak saja.
Praktik ini umum di pembelian rumah pertama. Alasannya biasanya masuk akal: penghasilan sendiri belum lolos hitungan bank, riwayat kredit sedang bermasalah, atau status kerja masih kontrak. Jarang ada yang bertanya siapa pemiliknya kalau ada yang berubah di tengah jalan.
1. Di Mata Hukum, Rumahnya Milik Nama di Sertifikat
SEMA 10/2020 ditetapkan 18 Desember 2020 dan menjadi pedoman hakim di seluruh pengadilan. Pengadilan melihat nama di sertifikat, bukan rekening siapa yang membayar uang muka dan cicilan.
Kalau Anda membayar semua cicilan tetapi sertifikat dan akad KPR atas nama kakak Anda, maka secara hukum:
- Kakak Anda pemilik rumah dan debitur di bank.
- Hanya kakak Anda yang bisa menjual, menjaminkan, atau menghibahkan rumah itu, dan kalau rumah itu dibeli setelah ia menikah, perlu persetujuan pasangannya.
- Bukti transfer cicilan dari rekening Anda tidak otomatis menjadikan Anda pemilik.
Kuitansi dan bukti transfer membuktikan bahwa uangnya keluar dari Anda. Tapi SEMA tadi menutup klaim bahwa rumahnya milik Anda. Kalau sengketa, yang tersisa biasanya tuntutan soal uang, dan itu pun harus dibuktikan di pengadilan.
2. Empat Kejadian yang Membuat Masalahnya Muncul
Selama semua pihak rukun, pinjam nama jarang bermasalah. Empat kejadian ini yang biasanya memicunya.
Pemilik nama meninggal
Rumah itu masuk harta peninggalan si pemilik nama, lalu dibagi ke seluruh ahli warisnya. Kalau rumah atas nama ayah, yang berhak bukan cuma Anda, tetapi juga ibu dan semua saudara kandung. Kalau atas nama kakak yang sudah beristri dan punya anak, ahli warisnya istri dan anak-anaknya, bukan Anda. Asuransi jiwa kredit bisa melunasi sisa KPR, tapi pelunasan itu tidak mengubah siapa pemiliknya. Cara kerja klaim asuransinya kami bahas di debitur KPR meninggal dan asuransi jiwa kredit.
Pemilik nama menikah, atau sudah menikah
UU Perkawinan (UU 1/1974) Pasal 35 ayat (1) menyebut harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama. Pasal 36 ayat (1) menyebut, mengenai harta bersama, suami atau istri dapat bertindak atas persetujuan kedua belah pihak. Jadi kalau rumah dibeli atas nama kakak Anda yang sudah menikah, ipar Anda ikut punya suara. Menjual atau memindahkan rumah itu nanti butuh tanda tangannya, dan kalau kakak Anda bercerai, rumah itu bisa ikut masuk pembagian harta bersama.
Kalau rumah dibeli sebelum kakak Anda menikah, rumah itu harta bawaannya (Pasal 35 ayat 2), bukan harta bersama. Begitu ia menikah, pasangannya juga menjadi ahli waris.
Pemilik nama punya utang
Kreditur si pemilik nama melihat aset yang terdaftar atas namanya. Rumah yang cicilannya Anda bayar bisa ikut disita kalau pemilik nama digugat dan kalah.
Hubungannya retak
Yang terakhir paling susah diurai. Kakak-adik bertengkar soal hal lain, lalu rumah jadi alat tawar. Pemilik nama tidak mau tanda tangan akta pemindahan, dan Anda tidak punya cara memaksanya lewat jalur kepemilikan.
3. Memindahkan Nama Belakangan Berarti Bayar Pajak Dua Kali
Banyak keluarga berencana “nanti dibalik nama kalau KPR sudah lunas”. Rencana ini bisa jalan, asal semua pihak masih setuju dan pemilik nama masih hidup. Setiap pemindahan hak adalah transaksi baru yang kena Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) lagi.
Perda Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024 menetapkan tarif BPHTB 5% (Pasal 17). Pengurangnya, nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP), Rp 80 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di Kota Bekasi (Pasal 16 ayat 4). NPOPTKP Rp 300 juta di Pasal 16 ayat (5) hanya berlaku untuk waris dan hibah wasiat kepada keluarga sedarah garis lurus satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami/istri, dan tidak mencakup hibah biasa selagi pemberinya hidup. Perda perubahannya, Perda 9/2025, tidak menyentuh kedua pasal ini.
Ilustrasinya, dengan anggapan nilai perolehan Rp 700 juta dan masing-masing baru pertama kali membeli di Kota Bekasi:
| Transaksi | Hitungan BPHTB | Kira-kira |
|---|---|---|
| Beli dari developer atas nama orang tua | 5% × (Rp 700 jt − Rp 80 jt) | Rp 31 juta |
| Hibah orang tua ke anak, nilai pasar tetap Rp 700 jt | 5% × (Rp 700 jt − Rp 80 jt) | Rp 31 juta lagi |
| Beli langsung atas nama sendiri | 5% × (Rp 700 jt − Rp 80 jt) | Rp 31 juta, sekali |
Untuk hibah, dasar pengenaannya nilai pasar pada saat hibah, atau NJOP PBB kalau nilai pasarnya lebih rendah. Kalau harga rumah naik, BPHTB kedua ikut naik. Cara menghitung dan membayar BPHTB rumah pertama ada di panduan BPHTB rumah pertama Bekasi.
Selama KPR berjalan, sertifikat dipegang bank dan dibebani hak tanggungan. Balik nama ke Anda praktis baru bisa setelah lunas dan roya, atau lewat persetujuan bank. Rencana “nanti saja” bisa berarti menunggu sampai tenor selesai, 15 atau 20 tahun lagi.
4. Kalau Tetap Harus Pakai Nama Orang Lain
Kadang memang tidak ada pilihan lain dalam waktu dekat. Kalau jalan ini yang diambil, kurangi risikonya sejak hari pertama:
- Pilih pemilik nama yang ahli warisnya juga keluarga Anda. Rumah atas nama orang tua lebih aman daripada atas nama kakak ipar atau teman, karena kalau terjadi sesuatu, Anda termasuk ahli warisnya.
- Libatkan pasangan si pemilik nama sejak awal. Kalau pemilik nama sudah menikah, minta pasangannya ikut menandatangani catatan kesepakatan keluarga. Kalau rumah dibeli selama perkawinan, rumah itu harta bersama mereka, jadi persetujuan pasangan ini yang paling menentukan kelak.
- Buat catatan tertulis soal uang. Catat siapa membayar uang muka dan cicilan, berapa, lewat rekening mana.
- Pisahkan transfer cicilan. Bayar dari rekening atas nama Anda sendiri, jangan tunai. Setiap mutasi rekening menjadi jejak.
- Tetapkan tanggal balik nama. Sepakati kapan pemindahan dilakukan dan siapa yang menanggung BPHTB kedua.
Meminjam nama tidak sama dengan menjadi debitur bersama. Kalau penghasilan Anda dan pasangan yang sudah menikah digabung, keduanya tercatat di akad, dan rumah bisa atas nama Anda.
5. Mulai dari Masalah Kreditnya
Orang biasanya meminjam nama karena satu dari tiga hal: penghasilan belum masuk hitungan bank, status kerja belum tetap, atau riwayat kredit di SLIK OJK masih tercatat bermasalah. Ketiganya bisa ditangani tanpa menaruh rumah di nama orang lain, meski butuh waktu:
- Pekerja lepas dan pemilik usaha kecil bisa memakai mutasi rekening dan laporan usaha sebagai dasar penghasilan. Syarat tiap bank kami rangkum di KPR untuk UMKM dan freelancer tanpa slip gaji.
- Catatan kredit di SLIK bisa diperbaiki dengan melunasi dan meminta pemutakhiran data. Perubahan aturannya ada di relaksasi SLIK OJK dan dampaknya ke approval KPR.
- Unit dengan cicilan lebih kecil memberi ruang di hitungan rasio cicilan terhadap penghasilan, sehingga penghasilan Anda sendiri lebih mungkin lolos.
Menunda pembelian enam bulan sambil membereskan riwayat kredit memang terasa lambat, tapi rumah atas nama Anda sendiri tidak ikut terseret kalau pemilik nama meninggal, menikah, bercerai, atau terlilit utang.
Kalau penjual rumah bekas menawarkan “cukup lanjutkan cicilan, sertifikat tetap atas nama saya dulu”, itu versi pinjam nama yang paling berisiko karena Anda bahkan tidak kenal pemilik namanya. Pola ini kami bahas di modus penipuan listing rumah online.
Sebagai patokan cicilan: Rumah Emerald 70 di Kingspoint Private Residences, Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, ada di kisaran Rp 700 juta-an dengan cicilan mulai Rp 5 juta per bulan. Rumahnya dua lantai, luas bangunan 70 m² di lahan 47,25 m², pondasi bor pile.
Pertanyaan yang sering muncul
Apakah rumah yang saya cicil tapi atas nama orang tua sah milik saya?
Tidak secara hukum. SEMA Nomor 10 Tahun 2020 (Kamar Perdata angka 4) menegaskan pemilik tanah adalah pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat, meskipun dibeli dengan uang pihak lain. Rumah itu milik orang tua Anda dan kelak dibagi ke semua ahli warisnya.
Apakah perjanjian pinjam nama di notaris bisa melindungi saya?
Perjanjian atau catatan tertulis membantu membuktikan uang yang Anda keluarkan, tetapi tidak mengubah pemilik yang tercatat di sertifikat. Perlindungan paling kuat tetap membeli atas nama sendiri, atau membalik nama sesegera mungkin.
Berapa biaya memindahkan rumah dari nama orang tua ke nama anak di Kota Bekasi?
Hibah dari orang tua ke anak kena BPHTB 5% dari nilai pasar (atau NJOP PBB kalau lebih tinggi) dikurangi NPOPTKP Rp 80 juta bila ini perolehan pertama si anak di Kota Bekasi (Perda Kota Bekasi 1/2024 Pasal 16 dan 17). Untuk rumah bernilai Rp 700 juta, BPHTB-nya sekitar Rp 31 juta, di luar biaya PPAT dan balik nama.
Mau cek apakah KPR bisa atas nama Anda sendiri?
Tim Kingspoint bisa membantu menghitung simulasi cicilan Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, terhadap penghasilan Anda sebelum memutuskan memakai nama orang lain.
Chat WhatsApp Sekarang