Pada Jumat (4/9/2026), Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Nixon LP Napitupulu menyebut satu kalimat yang menjelaskan kenapa skema KPR tenor 40 tahun belum muncul di meja pengajuan siapa pun: "Yang kita tunggu hari ini adalah peraturan pelaksanaan dari BP Tapera."
BTN adalah penyalur terbesar KPR bersubsidi di Indonesia. Kalau bank itu menyatakan masih menunggu, jaraknya jelas: aturan payungnya sudah ada, aturan teknis yang membuatnya bisa dijalankan belum. Buat pembeli rumah di Bekasi yang membaca judul berita bulan lalu lalu menahan rencana, jarak itu yang perlu diukur dulu.
Yang sudah diteken pada 6 Agustus
Perpanjangan tenor ini disetujui dalam rapat Komite Tapera yang dipimpin Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait pada 24 Juni 2026, bersama Menteri Keuangan dan Menteri Ketenagakerjaan. Keputusannya kemudian dituangkan dalam Keputusan Menteri PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Rumah Umum dalam Kemudahan Perolehan Rumah, yang diteken Menteri Maruarar pada 6 Agustus 2026 dan memuat jangka waktu pembiayaan maksimal 40 tahun.
Suku bunganya tidak ikut berubah. Pemerintah mempertahankan 5 persen per tahun untuk rumah tapak bersubsidi dan 6 persen untuk rumah susun bersubsidi, sepanjang tenor yang berlaku. Untuk rumah susun bersubsidi, Keputusan Menteri PKP Nomor 23 Tahun 2026 menetapkan paket terpisah: luas bangunan 21 sampai 45 meter persegi, tenor sampai 30 tahun, dan penyesuaian harga jual per meter persegi menurut wilayah.
Jadi yang sudah pasti adalah kriteria dan angkanya. Yang belum ada adalah petunjuk teknis dari BP Tapera yang dipakai bank untuk mengubah sistem, dokumen akad, dan parameter analisa kreditnya.
Angka yang menjelaskan kenapa tenornya dipanjangkan
Komisioner BP Tapera Heru Pudyo Nugroho menyampaikan pada 3 September 2026 bahwa realisasi FLPP, mencakup skema rumah tapak maupun rumah susun, per 1 September mencapai 140.965 unit atau 40,3 persen dari target 350.000 unit, dengan dana tersalur Rp 17,5 triliun.
Delapan bulan berjalan, penyerapannya belum sampai setengah target. Sisa empat bulan harus menampung hampir 209 ribu unit kalau target tahunan mau tercapai. Tenor 40 tahun dipakai sebagai pengungkit penyerapan, karena memperpanjang tenor adalah cara paling cepat menurunkan angka cicilan bulanan tanpa menyentuh suku bunga atau harga unit.
Tenor panjang tidak membuat rumah jadi lebih murah. Ia memindahkan bebannya dari cicilan bulanan ke total bunga yang dibayar sampai lunas.
Dua plafon, dan biasanya cuma satu yang mengikat
Di sinilah bagian yang paling sering terlewat. Skema subsidi punya dua saringan yang harus dilewati bersamaan, dan keduanya mengukur hal yang berbeda.
Saringan pertama adalah batas penghasilan. Kriteria Masyarakat Berpenghasilan Rendah dibagi empat zona lewat Peraturan Menteri PKP Nomor 5 Tahun 2025, dan Bekasi masuk Zona 4 bersama Jabodetabek. Kesepakatan bersama Menteri PKP dan Menteri Dalam Negeri yang diteken 19 Juni 2026 menegaskan angka-angka itu.
| Zona | Wilayah | Lajang | Menikah / peserta Tapera |
|---|---|---|---|
| Zona 1 | Jawa di luar Jabodetabek, Sumatera, NTB, NTT | Rp 8,5 juta | Rp 10 juta |
| Zona 2 | Kalimantan, Sulawesi, Bali, Kepri, Babel, Maluku, Maluku Utara | Rp 9 juta | Rp 11 juta |
| Zona 3 | Papua | Rp 10,5 juta | Rp 12 juta |
| Zona 4 | Jabodetabek, termasuk Bekasi | Rp 12 juta | Rp 14 juta |
Saringan kedua adalah batas harga unitnya. Untuk Jabodetabek termasuk Bekasi, batas harga jual rumah bersubsidi ada di kisaran Rp 185 juta. Batas ini melekat pada rumahnya, bukan pada Anda.
Nah, perhatikan apa yang terjadi kalau dua angka itu disandingkan. Pasangan dengan penghasilan gabungan Rp 14 juta per bulan masih lolos saringan penghasilan di Zona 4. Tapi rumah yang boleh mereka beli lewat skema itu berhenti di sekitar Rp 185 juta. Di koridor Bekasi Utara, rumah dua lantai siap huni tidak ada di rentang harga tersebut.
Makanya buat sebagian besar pembeli rumah komersial di Bekasi, yang mengikat bukan plafon penghasilan. Yang mengikat plafon harganya. Dan begitu unit yang Anda incar ada di atas Rp 185 juta, seluruh paket subsidi itu lepas dari jangkauan, termasuk bunga 5 persen dan tenor 40 tahunnya. Perbandingan kedua jalur pembiayaan itu sudah dibahas terpisah di catatan bunga subsidi 5 persen versus komersial.
Apa yang tenor panjang lakukan ke angka Anda
Ilustrasi berikut memakai pokok pinjaman Rp 150 juta dengan bunga tetap 5 persen anuitas, mendekati profil pinjaman subsidi. Ini simulasi rumus untuk menunjukkan arah pergerakannya, bukan kuotasi bank.
| Tenor | Cicilan per bulan | Total dibayar sampai lunas | Total bunga |
|---|---|---|---|
| 20 tahun | ± Rp 990 ribu | ± Rp 237 juta | ± Rp 87 juta |
| 30 tahun | ± Rp 805 ribu | ± Rp 290 juta | ± Rp 140 juta |
| 40 tahun | ± Rp 723 ribu | ± Rp 347 juta | ± Rp 197 juta |
Perpanjangan dari 20 ke 40 tahun memotong cicilan sekitar Rp 267 ribu per bulan, dan menambah total bunga sekitar Rp 110 juta. Dua puluh tahun tambahan itu juga bertabrakan dengan batas usia lunas yang dipakai bank, yang umumnya berhenti di kisaran 65 tahun. Peminjam berusia 30 tahun praktis mentok di tenor 35 tahun, dan yang berusia 40 tahun mentok di 25 tahun.
Soalnya manfaat terbesar tenor panjang memang bukan penghematan. Manfaatnya ada di pintu masuk: cicilan yang lebih kecil membuat rasio cicilan terhadap penghasilan lebih mudah lolos analisa bank, dan rasio itu yang paling sering menggagalkan pengajuan. Hitungannya ada di catatan rasio cicilan maksimal dari gaji.
Kalau yang mengikat plafon harganya
Untuk pembeli yang unit incarannya di atas batas subsidi, tidak ada yang berubah minggu ini. Jalur pembiayaannya tetap KPR komersial, dan variabel yang menentukan tetap yang itu-itu juga: bunga acuan, riwayat SLIK, rasio cicilan, dan hasil appraisal.
Bank Indonesia menahan BI-Rate di 5,75 persen pada Rapat Dewan Gubernur Agustus 2026. Cicilan Rumah Emerald 70 mulai dari Rp 5 juta per bulan, dan pada rasio 30 sampai 35 persen angka itu membutuhkan penghasilan sekitar Rp 14,3 juta sampai Rp 16,7 juta per bulan, boleh gabungan suami istri. Rinciannya ada di catatan cicilan Rp 5 juta untuk rumah dua lantai.
Yang justru punya tenggat nyata di jalur komersial adalah insentif PPN ditanggung pemerintah, statusnya dibahas di catatan PPN DTP. Kalender itu bergerak sendiri, terlepas dari kapan BP Tapera menerbitkan juklaknya.
Empat hal yang bisa dikerjakan sambil menunggu
- Pastikan dulu Anda ada di jalur mana. Cek harga unit incaran terhadap batas Rp 185 juta sebelum mengecek penghasilan Anda terhadap batas Rp 12 atau 14 juta. Plafon harga yang menyaring lebih dulu.
- Tanyakan tenor maksimum yang berlaku hari ini, bukan yang diberitakan. Bank penyalur memakai parameter yang sudah aktif di sistemnya. Angka di berita belum tentu ada di formulirnya.
- Cek SLIK OJK lewat iDebku. Gratis, dan perbaikan skor kredit butuh waktu berbulan-bulan, bukan berhari-hari.
- Bersihkan cicilan kecil yang menggerogoti rasio. Paylater dan cicilan gawai terbaca penuh oleh analis kredit meskipun terasa ringan di anggaran bulanan. Bank juga sedang lebih selektif, seperti dicatat di catatan menyiapkan pengajuan KPR.
Kapan tenor 40 tahun bisa mulai diajukan?
Belum ada tanggalnya. Kriterianya berlaku sejak Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 diteken pada 6 Agustus 2026, tetapi BTN menyatakan pada 4 September 2026 masih menunggu peraturan pelaksanaan dari BP Tapera. Selama juklak itu belum terbit, tenor yang bisa Anda ajukan adalah tenor yang sudah aktif di sistem bank penyalur.
Kalau penghasilan saya Rp 13 juta, saya masuk MBR atau tidak?
Di Zona 4 yang mencakup Bekasi, Rp 13 juta melewati batas lajang Rp 12 juta tapi masih di bawah batas Rp 14 juta untuk pasangan menikah atau peserta Tapera. Jadi jawabannya bergantung status Anda. Lolos saringan itu pun, unit yang bisa dibeli tetap dibatasi harga jual sekitar Rp 185 juta.
Apakah rumah komersial bisa ikut tenor 40 tahun?
Tenor 40 tahun dalam Kepmen ini melekat pada skema rumah umum bersubsidi. KPR komersial punya kebijakan tenor sendiri di masing-masing bank, umumnya berhenti di 20 sampai 30 tahun dan tetap tunduk pada batas usia lunas. Tanyakan langsung ke bank penyalur unit yang Anda incar.
Cek tenor dan skema yang benar-benar berlaku untuk unit Anda
Tim Kingspoint bisa menjelaskan tenor maksimum yang aktif di bank penyalur untuk unit ready stock Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, berikut dokumen yang perlu disiapkan sebelum pengajuan.
Chat WhatsApp SekarangBacaan terkait di Kingspoint Blog
- Bunga KPR Subsidi 5 Persen vs Komersial 5,75 Persen
- DSR: Rasio Cicilan Maksimal dari Gaji, Termasuk Paylater
- Cicilan Rp 5 Juta untuk Rumah Dua Lantai di Bekasi
- PPN DTP Rumah Diperpanjang ke 2027: Status Aturannya
- Beli Rumah Ready Stock di Semester II 2026
Sumber angka: Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (persetujuan Komite Tapera 24 Juni 2026; suku bunga rumah tapak 5 persen dan rusun subsidi 6 persen; Kepmen PKP No. 23 Tahun 2026); Keputusan Menteri PKP No. 1722/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Rumah Umum dalam Kemudahan Perolehan Rumah (diteken 6 Agustus 2026); pernyataan Komisioner BP Tapera Heru Pudyo Nugroho, 3 September 2026 (realisasi FLPP per 1 September 2026); pernyataan Direktur Utama BTN Nixon LP Napitupulu, 4 September 2026 (menunggu peraturan pelaksanaan BP Tapera); Permen PKP No. 5 Tahun 2025 tentang batas penghasilan MBR per zona; Bank Indonesia (BI-Rate Agustus 2026). Simulasi tenor dan cicilan pada artikel ini adalah ilustrasi rumus anuitas, bukan kuotasi bank. Batas harga jual rumah bersubsidi dan batas usia lunas dapat berbeda antar bank penyalur dan antar periode; konfirmasikan ke bank sebelum mengambil keputusan.