Pada Selasa, 14 Oktober 2025, dalam konferensi pers APBN KiTa di kantor Kementerian Keuangan, Jakarta, Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa menyampaikan bahwa fasilitas Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah untuk pembelian rumah tidak berhenti di akhir 2026.
Kalimatnya begini: "disediakan PPN DTP rumah hingga Rp 5 miliar untuk Rp 2 miliar pertama awalnya diberikan hingga 31 Desember 2026, sekarang diperpanjang lagi hingga 31 Desember 2027." Kementerian Keuangan memperkirakan fasilitas itu menjangkau sekitar 40 ribu unit rumah komersial per tahun.
Nah, di sinilah pembeli sering tersesat tanpa sadar. Yang disampaikan menteri adalah keputusan kebijakan. Yang mengikat transaksi Anda di meja notaris adalah peraturan yang sudah diundangkan. Sampai catatan ini ditulis, dua hal itu belum berada di titik yang sama.
Yang sudah berlaku hari ini
Dasar hukum yang aktif sekarang adalah Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026. PMK itu ditandatangani 18 Desember 2025, diundangkan 31 Desember 2025, dan berlaku sejak 1 Januari 2026.
Perhatikan tiga kata di judulnya: tahun anggaran 2026. Cakupan masa pajaknya Januari sampai Desember 2026, dan tidak satu pasal pun di dalamnya menyebut 2027. Jadi kalau ada yang bertanya "aturannya sudah sampai 2027, kan?", jawaban yang jujur adalah: pengumumannya sudah, peraturannya belum.
| Yang sudah diundangkan | Yang baru diumumkan | |
|---|---|---|
| Bentuk | PMK 90 Tahun 2025 | Pernyataan Menteri Keuangan di konferensi pers APBN KiTa |
| Tanggal | Diundangkan 31 Desember 2025 | Selasa, 14 Oktober 2025 |
| Cakupan waktu | Masa pajak Januari–Desember 2026 | Sampai 31 Desember 2027 |
| Kekuatan di meja notaris | Mengikat | Belum, sampai PMK-nya terbit |
| Isi fasilitas | 100% PPN atas bagian harga jual s.d. Rp2 miliar, rumah maks Rp5 miliar | Isi yang sama, periodenya diperpanjang |
Kementerian Keuangan sudah menyatakan aturan teknis perpanjangan itu akan dituangkan dalam PMK tersendiri. Polanya sendiri bisa dibaca dari tahun sebelumnya: PMK untuk tahun anggaran 2026 baru ditandatangani pertengahan Desember 2025 dan diundangkan di hari terakhir tahun. Kalau ritmenya diulang, PMK untuk tahun anggaran 2027 wajar muncul menjelang akhir 2026.
Sebelum menandatangani apa pun, cek ulang status terbaru PMK tahun anggaran 2027 di pajak.go.id atau ke Kantor Pelayanan Pajak. Status regulasi bisa berubah setelah catatan ini terbit, dan yang menentukan hak Anda adalah peraturan yang berlaku pada tanggal penyerahan unit.
Kenapa bedanya penting buat pembeli di Bekasi
Karena keduanya menarik Anda ke arah yang berlawanan.
Kalau Anda membaca "diperpanjang sampai 2027", godaannya adalah menunda — santai saja, masih ada setahun lebih. Kalau Anda membaca "PMK-nya baru menutup 2026", godaannya kebalikannya: buru-buru mengejar akad sebelum Desember dengan syarat apa pun yang disodorkan.
Dua-duanya keputusan yang diambil dari setengah informasi. Posisi yang lebih masuk akal ada di tengah: perlakukan 31 Desember 2026 sebagai tenggat yang sudah pasti punya dasar hukum, dan perlakukan 2027 sebagai kelanjutan yang sangat mungkin terjadi tapi belum bisa dijadikan sandaran kontrak.
Soalnya konsekuensinya bukan soal diskon kecil. Pada rumah seharga Rp700 jutaan, seluruh harga jual berada di dalam batas Rp2 miliar. Artinya PPN-nya ditanggung penuh, bukan sebagian. Selisih antara dapat dan tidak dapat itu setara puluhan juta rupiah — angka yang untuk banyak keluarga sama dengan biaya renovasi dapur plus pagar.
Yang tidak ikut berubah, apa pun nanti isi PMK-nya
Perpanjangan periode tidak melonggarkan syarat unitnya. Kerangka yang dipakai sejak PMK 90 Tahun 2025 tetap sama, dan inilah bagian yang paling sering bikin pembeli gagal di detik terakhir:
- Harga jual paling banyak Rp5 miliar. Di atas itu, unitnya keluar dari skema sepenuhnya.
- Fasilitas dihitung dari bagian harga jual sampai Rp2 miliar. Rumah Rp3 miliar tetap dapat, tapi hanya atas Rp2 miliar pertamanya.
- Harus rumah baru, siap huni, penyerahan pertama dari pengembang. Unit yang sudah pernah dialihkan tidak masuk.
- Satu orang pribadi, satu unit. Bukan per transaksi, bukan per tahun.
- Yang dihitung tanggal penyerahan, bukan tanggal booking. Ini titik gagal paling umum, dan sudah kami bahas terpisah di catatan soal deadline berita acara serah terima.
Makanya rumah indent dan rumah ready stock berdiri di posisi risiko yang jauh berbeda. Unit yang bangunannya sudah jadi bisa dijadwalkan serah terimanya dalam hitungan minggu. Unit yang masih dibangun bergantung pada progres konstruksi, dan tanggal itu tidak sepenuhnya ada di tangan Anda.
Empat pertanyaan yang layak diajukan sebelum tanda tangan
- Tanggal berapa unit ini dijadwalkan diserahterimakan? Minta perkiraan tertulis, bukan lisan. Tanggal inilah yang menentukan masa pajaknya, bukan tanggal Anda membayar tanda jadi.
- Kalau serah terima meleset ke 2027, siapa menanggung PPN-nya? Pertanyaan ini sering tidak terjawab di brosur mana pun. Jawabannya sebaiknya masuk ke perjanjian, bukan berhenti di percakapan.
- Unit ini sudah pernah dialihkan atau belum? Penyerahan pertama dari pengembang adalah salah satu syarat pokoknya.
- Nomor identitas perumahannya sudah terdaftar di sistem? Fasilitas PPN DTP dijalankan lewat administrasi pengembang. Pengembang yang unitnya sudah terdaftar berarti sudah pernah melewati proses ini.
Pertanyaan kedua yang paling sering dilewati, padahal justru paling mahal kalau salah. Kalau jawabannya menggantung, itu sendiri sudah informasi.
Catatan: tulisan ini bersifat edukatif dan umum, bukan nasihat pajak. Ketentuan PPN DTP ditetapkan Kementerian Keuangan dan dapat berubah. Untuk transaksi yang sedang Anda pertimbangkan, konfirmasikan ke konsultan pajak, notaris atau PPAT, dan pengembangnya sebelum menandatangani perjanjian.
Buat yang sedang menimbang unit di Bekasi Utara
Kalau target Anda memakai fasilitas ini dengan dasar hukum yang sudah pasti, kalender kerjanya sederhana: unit yang bangunannya sudah berdiri, jadwal serah terima yang bisa dituliskan, dan proses KPR yang dimulai jauh sebelum November. Bukan karena 2027 mustahil, tapi karena 2026 sudah punya peraturannya.
Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, berada di rentang harga Rp700 jutaan dengan luas bangunan 70 m² di atas tanah 47,25 m². Seluruh harga jualnya masuk di dalam batas Rp2 miliar, jadi pertanyaannya bukan berapa persen yang ditanggung, melainkan kapan unitnya diserahterimakan.
Mau tahu jadwal serah terima unit yang tersedia?
Tim Kingspoint bisa menjelaskan status pembangunan dan perkiraan jadwal serah terima unit ready stock Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara.
Chat WhatsApp Sekarang