Tembok Batas Rumah Deret Rembes atau Retak: Milik Siapa, Siapa yang Bayar?

Pasal 633 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menyebut semua tembok yang dipakai sebagai batas antara bangunan, tanah, taman, dan kebun dianggap tembok batas milik bersama, kecuali ada alas hak atau tanda yang menunjukkan sebaliknya. Kalau tinggi kedua bangunan berbeda, tembok itu dianggap milik bersama hanya setinggi bangunan yang lebih rendah.

Pasal ini relevan untuk banyak penghuni cluster di Bekasi. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang peraturan pelaksanaan UU Bangunan Gedung, dalam Penjelasan Pasal 5 ayat (1), membagi fungsi hunian menjadi rumah tinggal tunggal, rumah tinggal deret, dan rumah susun. Sederhananya, rumah deret adalah rumah yang sisinya menempel ke rumah sebelah. Di cluster dengan lebar kavling sekitar 4,5 meter, susunan seperti ini lazim, sehingga satu dinding samping bisa menjadi urusan dua keluarga sekaligus.

Status pasal-pasal bertetangga setelah UUPA

Ketentuan soal hubungan bertetangga ada di Pasal 625 sampai 672 KUHPerdata, bagian dari Buku II. Undang-Undang Pokok Agraria (UU Nomor 5 Tahun 1960) mencabut Buku II KUHPerdata sepanjang mengenai bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, kecuali ketentuan hipotek.

Para praktisi berbeda pendapat soal dampaknya. Satu jawaban Klinik Hukumonline (2012) menilai Pasal 625–672 tidak bisa diterapkan, termasuk untuk kasus dinding pembatas rumah yang ditanyakan kepadanya. Jawaban lain di klinik yang sama (2015) tetap memakai Pasal 640, 641, dan 642 sebagai dasar hak tetangga atas tembok dan pagar, selain Pasal 1365. Jadi belum ada kepastian hakim akan memakai pasal-pasal tembok batas.

Yang tidak diperdebatkan adalah Pasal 1365 KUHPerdata di Buku III: setiap perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian bagi orang lain mewajibkan pelakunya, karena kesalahannya, mengganti kerugian itu. Pasal 1366 menambahkan tanggung jawab atas kerugian karena kelalaian. Makanya pasal-pasal tembok batas paling aman dipakai sebagai pegangan musyawarah, sedangkan dasar gugatan tetap Pasal 1365.

Isi aturan tembok batas bersama

Pasal KUHPerdata	Isi pokok
633	Tembok batas dianggap milik bersama, kecuali ada alas hak atau tanda sebaliknya. Bila tinggi bangunan berbeda, milik bersama hanya setinggi bangunan terendah.
634	Tanda tembok bukan milik bersama, antara lain tembok hanya menopang bangunan di satu sisi, atau birai dan batu menonjol hanya ada di satu sisi.
635	Biaya perbaikan dibagi menurut perbandingan hak. Pemilik tidak bisa lepas dari biaya kalau tembok itu menopang bangunannya sendiri atau menjadi batas antarrumah di kota, kota satelit, atau desa.
636	Pemilik peserta (sesama pemilik tembok) boleh menyandarkan bangunan dan menancapkan balok atau besi sampai setengah tebal tembok, asal tembok tidak rusak. Pasal 641 tetap mensyaratkan izin pemilik lainnya.
637	Yang meninggikan tembok menanggung biaya sendiri, termasuk perawatan bagian baru dan ganti rugi akibat tambahan beban.
641	Tanpa izin pemilik lain, tidak boleh membuat liang atau galian pada tembok bersama atau menyandarkan bangunan padanya. Untuk pekerjaan menurut Pasal 636 dan 637, tetangga boleh meminta rencana dari ahli lebih dulu. Kerugian wajib diganti, kecuali kerugian soal keindahan tembok.
644	Tidak boleh membuat jendela atau lubang pada tembok bersama tanpa izin tetangga.
654	Tembok yang dikhawatirkan runtuh dan membahayakan pekarangan tetangga harus diperbaiki atau dibongkar atas teguran pertama tetangga itu.

Tiga kasus yang paling sering muncul

Dinding rembes dari kamar mandi tetangga

Noda lembap dan cat menggelembung di sisi rumah Anda sering berasal dari kamar mandi atau pipa di rumah sebelah. Sumber masalahnya instalasi milik tetangga, jadi pembagian biaya menurut Pasal 635 tidak cocok. Perbaikan sumber rembesan menjadi urusan pemilik instalasi, dan kerusakan di sisi Anda bisa dimintakan ganti rugi dengan dasar Pasal 1365 dan 1366 bila ada kesalahan atau kelalaian. Tunjukkan buktinya: foto noda, tanggal mulai muncul, dan hasil cek tukang yang menunjuk titik sumber air.

Tetangga membobok tembok untuk pipa, stop kontak, atau lemari tanam

Pasal 641 melarang pemilik peserta membuat liang atau galian pada tembok bersama tanpa izin pihak lain. Bobokan untuk jalur pipa di dinding bata yang tipis bisa menembus sampai sisi Anda atau melemahkan dinding. Minta tetangga memberi tahu sebelum pekerjaan dimulai, dan foto kondisi dinding Anda sebelum tukang datang.

Tetangga menambah lantai dan menumpang di tembok

Isi Pasal 637 soal peninggian tembok bersama: biaya sendiri, perawatan bagian baru sendiri, dan ganti rugi atas tambahan beban. Kalau tembok lama tidak kuat, yang ingin meninggikan harus membangun ulang seluruhnya dengan biaya sendiri, dan tambahan tebalnya mengambil lahan dia sendiri. Pasal 641 juga memberi Anda hak meminta rencana dari ahli sebelum pekerjaannya dimulai. Di luar urusan perdata, penambahan lantai juga butuh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan izin pengelola cluster. Aturan renovasi di dalam cluster dibahas di artikel aturan renovasi cluster Bekasi.

Urutan langkah yang masuk akal

1. Pastikan jenis dindingnya. Lihat gambar kerja dari developer atau dokumen PBG. Rumah deret bisa dibangun dengan satu dinding bersama, atau dua dinding berdampingan dengan celah kecil. Pada model kedua, setiap rumah memegang dindingnya sendiri dan Pasal 633 praktis tidak berlaku.
2. Dokumentasikan. Foto retak, noda, atau bobokan dengan penggaris sebagai pembanding ukuran, lalu ulangi foto setiap minggu kalau kerusakannya berkembang.
3. Bicara dengan usulan konkret. Bawa penawaran tukang, usulan pembagian biaya, dan jadwal kerja. Kesepakatan yang dicatat di selembar kertas dan ditandatangani berdua lebih mudah ditagih daripada janji lisan.
4. Libatkan RT atau pengelola. Kalau obrolan buntu, minta pengurus RT memfasilitasi. Cara mediasi bertetangga yang lebih lengkap ada di artikel konflik tetangga di cluster.
5. Gugatan sebagai pilihan terakhir. Gugatan perbuatan melawan hukum dengan dasar Pasal 1365 butuh bukti kerugian dan kesalahan. Biaya dan waktunya bisa lebih besar daripada perbaikan dindingnya sendiri.

Kaitannya dengan memilih rumah

Pertanyaan soal dinding samping hampir tidak pernah muncul di brosur, padahal jawabannya menentukan siapa yang ikut repot saat dinding retak atau rembes sepuluh tahun lagi. Untuk Rumah Emerald 70 di Kingspoint Residence, Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, tanyakan langsung konstruksi dinding sampingnya ke tim pemasaran sebelum memilih unit.

Pertanyaan yang sering muncul

Tembok di antara dua rumah deret itu milik siapa?
Pasal 633 KUHPerdata menganggap tembok batas sebagai milik bersama, kecuali ada alas hak atau tanda sebaliknya. Berlakunya pasal ini setelah UUPA masih diperdebatkan, sedangkan Pasal 1365 tidak diperdebatkan sebagai dasar gugatan. Gambar kerja developer dan sertifikat membantu menentukan posisi tembok terhadap garis batas tanah.

Siapa yang membayar perbaikan tembok bersama yang retak?
Menurut Pasal 635, biaya dibagi sesuai perbandingan hak masing-masing. Kalau kerusakan berasal dari pekerjaan atau instalasi salah satu pihak, pihak itu dapat dimintai ganti rugi bila ada kesalahan atau kelalaian (Pasal 1365–1366 KUHPerdata).

Bolehkah tetangga membobok tembok bersama tanpa izin?
Pasal 641 KUHPerdata melarang pemilik peserta membuat liang atau galian pada tembok bersama tanpa izin pihak lain. Musyawarah dan mediasi RT biasanya lebih cepat daripada gugatan.

Rujukan: KUHPerdata Pasal 633–637, 641, 644, 654, 1365, 1366; UU Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA); PP Nomor 16 Tahun 2021, Penjelasan Pasal 5 ayat (1); Klinik Hukumonline, “Pembatas Dinding Rumah Dipakai Tetangga” (2012) dan “Bermasalah dengan Pemasangan Tembok Tetangga” (2015). Artikel ini bersifat informatif dan bukan nasihat hukum.

Bacaan terkait di Kingspoint Blog

• Konflik Tetangga di Cluster: Jalur RT/RW dan Pengelola
• Aturan Renovasi Rumah Cluster: Izin Pengelola, Jam Kerja Tukang, dan Akses Truk Material
• Dahan Kering di Atas Rumah Jelang Hujan Pertama: Siapa yang Wajib Pangkas, Siapa yang Mengganti Rugi
• Hak dan Kewajiban Penghuni Cluster: Yang Wajib Dibaca di Perjanjian IPL