Kontrak sewa rumah dua lantai di Bekasi Utara habis akhir Oktober. Pertengahan November, penyewanya masih di dalam. Uang sewa perpanjangan belum masuk, telepon jarang diangkat, dan alasan yang muncul selalu sama: "Lagi cari rumah, kasih waktu sebentar lagi." Pemilik yang sudah menunggu dua minggu biasanya mulai berpikir praktis. Ganti gembok pagar saat penyewa keluar kerja, atau angkut barangnya ke teras.
Jalan pintas itu justru bisa membalik posisi. Pemilik yang tadinya pihak yang dirugikan bisa ikut dilaporkan.
Kontrak Tertulis Berakhir Sendiri
Pegangan pertama ada di KUHPerdata Pasal 1570. Sewa yang dibuat secara tertulis berakhir demi hukum ketika waktunya lewat, tanpa perlu pemberitahuan penghentian. Jadi kalau kontrak Anda menulis "1 November 2025 sampai 31 Oktober 2026", sejak 1 November 2026 penyewa tidak lagi punya dasar untuk tinggal, kecuali Anda menyetujui perpanjangan.
Sewa lisan lain ceritanya. Pasal 1571 mensyaratkan pemberitahuan penghentian dengan tenggang waktu yang lazim di tempat itu. Karena itu kontrak tertulis, sekalipun hanya dua halaman, jauh lebih kuat saat sengketa.
Masih banyak artikel yang mengutip PP 44/1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik. PP itu sudah dicabut oleh PP 14/2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Rujukan yang masih berlaku untuk sewa rumah adalah kontrak Anda sendiri dan KUHPerdata Buku III Bab VII.
Kenapa ganti gembok berisiko?
KUHP baru (UU 1/2023) berlaku sejak 2 Januari 2026. Pasal 257 ayat (1) mengancam pidana penjara paling lama 1 tahun atau denda kategori II bagi siapa pun yang secara melawan hukum memaksa masuk ke rumah, ruangan, atau pekarangan tertutup yang dipergunakan oleh orang lain. Ayat (2) menganggap masuk dengan merusak atau memakai kunci palsu sebagai memaksa masuk. Kalau ada ancaman, ayat (3) menaikkan ancamannya menjadi 2 tahun.
Pasal ini tidak bertanya siapa pemilik sertifikat. Yang ditanya adalah siapa yang sedang memakai rumah itu. Selama barang dan keluarga penyewa ada di dalam, membongkar kunci atau masuk tanpa izin membuka celah laporan pidana terhadap pemilik. Mematikan listrik atau air untuk "memancing" penyewa keluar juga bisa dibalas dengan gugatan perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata) kalau barangnya rusak, misalnya isi kulkas atau perangkat kerja.
Lalu urutan yang aman seperti apa?
- Kumpulkan berkas. Kontrak sewa, kuitansi atau bukti transfer terakhir, foto kondisi rumah saat serah terima dulu, dan riwayat chat yang menyinggung tanggal berakhir.
- Kirim teguran tertulis (somasi). Sebutkan tanggal kontrak berakhir menurut Pasal 1570, batas waktu mengosongkan (misalnya 14 hari), dan hitungan tunggakan per hari sejak kontrak habis. Kirim lewat pos tercatat dan salinannya lewat WhatsApp.
- Libatkan RT dan pengelola cluster. Mediasi di rumah ketua RT sering selesai dengan kesepakatan tanggal pindah yang ditandatangani kedua pihak. Kesepakatan itu nanti jadi bukti tambahan.
- Hitung deposit. Kalau kontrak mengatur deposit, tunggakan dan kerusakan dapat diperhitungkan dari situ. Catat perhitungannya secara tertulis supaya tidak memancing sengketa baru.
- Ke Pengadilan Negeri Bekasi. Kalau tetap bertahan, ajukan gugatan wanprestasi dengan tuntutan pengosongan dan ganti rugi. Untuk tagihan uang sewa saja, gugatan sederhana (Perma 2/2015 jo. Perma 4/2019) menampung nilai sampai Rp500 juta dengan proses yang lebih singkat. Soal tuntutan pengosongan, tanyakan ke advokat apakah perkara Anda lebih cocok lewat gugatan biasa.
- Eksekusi lewat juru sita. Setelah putusan berkekuatan tetap, pengosongan dijalankan juru sita pengadilan, bukan oleh pemilik atau orang suruhannya.
Kedengarannya panjang. Tapi di praktiknya, somasi yang menyebut pasal dan angka tunggakan per hari sudah cukup membuat banyak penyewa memilih pindah sebelum perkara masuk pengadilan.
Bagaimana kalau rumahnya masih KPR?
Rumah yang dijaminkan ke bank tetap boleh disewakan, asal sesuai perjanjian kredit dan APHT Anda. Sengketa dengan penyewa tidak menghentikan cicilan. Karena itu, kontrak sewa sebaiknya punya tanggal berakhir yang jelas dan klausul denda per hari keterlambatan pengosongan. Klausul itu yang membuat somasi di langkah kedua punya angka, bukan sekadar permintaan.
Klausul yang Sebaiknya Ada Sejak Awal
| Klausul | Fungsinya saat sengketa |
|---|---|
| Tanggal mulai dan berakhir yang pasti | Mengaktifkan Pasal 1570: sewa berakhir tanpa pemberitahuan |
| Denda per hari jika terlambat mengosongkan | Memberi dasar hitungan ganti rugi yang jelas |
| Deposit dan cara perhitungannya | Menutup tunggakan atau kerusakan tanpa debat |
| Pemberitahuan niat perpanjang, misalnya 60 hari sebelum habis | Mencegah alasan "kirain otomatis diperpanjang" |
| Daftar inventaris dan foto kondisi | Bukti saat menghitung kerusakan |
| Domisili hukum di Pengadilan Negeri Bekasi | Menghindari sengketa soal pengadilan mana yang berwenang |
Nah, banyak pemilik di Bekasi Utara membeli rumah kedua untuk disewakan ke karyawan yang kerja di Jakarta, karena Stasiun Bekasi dan Tol Bekasi Barat dekat. Rumah tipe Emerald 70 dengan LT 47,25 m² dan dua lantai cukup untuk keluarga kecil, dan penyewa tipe ini biasanya mencari kontrak tahunan. Kontrak tahunan berarti tanggal berakhir datang setiap tahun, jadi klausul di atas sebaiknya ditulis sekali dan dipakai berulang.
Pertanyaan yang Sering Muncul
Bolehkah pemilik mengganti gembok saat kontrak sewa habis?
Berisiko selama barang atau keluarga penyewa masih di dalam. Pasal 257 UU 1/2023 mengancam pidana bagi orang yang memaksa masuk ke rumah yang dipergunakan orang lain. Jalur yang aman adalah somasi, mediasi RT, lalu gugatan ke Pengadilan Negeri.
Apakah kontrak sewa tertulis perlu diperpanjang secara tertulis juga?
Sebaiknya ya. Pasal 1570 KUHPerdata menyatakan sewa tertulis berakhir demi hukum saat waktunya lewat. Perpanjangan yang hanya lisan membuat posisi kedua pihak kabur.
Apakah PP 44/1994 masih berlaku untuk sewa rumah?
Tidak. PP 44/1994 dicabut oleh PP 14/2016. Rujukan sewa rumah sekarang adalah kontrak para pihak dan KUHPerdata Pasal 1548 dan seterusnya.
Mau membeli rumah untuk disewakan di Bekasi Utara?
Tanyakan ke tim Kingspoint soal unit Rumah Emerald 70 dan skema cicilannya, dekat Stasiun Bekasi dan Tol Bekasi Barat.
Tanya via WhatsAppRujukan: KUHPerdata Pasal 1365, 1548, 1570, 1571; UU 1/2023 tentang KUHP Pasal 257 (berlaku 2 Januari 2026); PP 14/2016 yang mencabut PP 44/1994; Perma 2/2015 jo. Perma 4/2019 tentang Gugatan Sederhana. Artikel ini informasi umum dan bukan nasihat hukum. Untuk kasus Anda, konsultasikan dengan advokat atau lembaga bantuan hukum.