Pemecahan Sertifikat Induk Masih Tanpa Batas Waktu Resmi: Apa Artinya untuk Pembeli Rumah di Bekasi

Pada Senin, 17 Agustus 2026, di Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Barat, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nusron Wahid meluncurkan tahap lanjutan transformasi layanan pertanahan. Di sela peluncuran itu ia menyebut satu keluhan yang masih rutin masuk ke mejanya soal pemecahan sertifikat: "ada yang dua tahun belum selesai, ada yang 1,5 tahun belum selesai."

Nusron menempatkan pemecahan sertifikat, pemberian hak pertama, dan pengecekan tanah sebagai tiga layanan yang jadi prioritas pembenahan berikutnya. Alasannya satu dan cukup telanjang: ketiganya belum punya standar operasional prosedur yang menetapkan kapan proses harus selesai.

Buat pembeli rumah cluster, kalimat itu jauh lebih dekat ke dompet daripada kelihatannya. Sertifikat unit yang Anda beli hampir selalu lahir dari pemecahan sertifikat induk milik pengembang.

Dua layanan sudah punya jam dinding, tiga belum

Yang membuat pernyataan 17 Agustus itu menarik adalah kontrasnya. Di hari yang sama, ATR/BPN justru memamerkan dua layanan yang sudah dipasangi tenggat.

Layanan	Status batas waktu per Agustus 2026	Angka yang disebut
Pengukuran bidang tanah	Sudah, lewat skema Pengukuran Terjadwal	Berjalan di 446 kantor pertanahan, rata-rata masa tunggu nol sampai satu hari, batas paling lama tujuh hari, ditambah penerbitan peta bidang tanah sampai lima hari
Peralihan hak (balik nama)	Sudah	Target selesai 10 hari kerja, mulai berlaku 17 Agustus 2026
Pemecahan sertifikat	Belum ada SOP penyelesaian	Keluhan yang masuk menyebut 1,5 sampai 2 tahun belum selesai
Pemberian hak pertama	Belum ada SOP penyelesaian	Masuk daftar prioritas pembenahan berikutnya
Pengecekan tanah	Belum ada SOP penyelesaian	Masuk daftar prioritas pembenahan berikutnya

Dari 446 kantor pertanahan yang menjalankan Pengukuran Terjadwal, tinggal empat kantor yang masa tunggunya masih di atas tujuh hari karena keterbatasan petugas ukur, yaitu Kabupaten Nias, Kabupaten Kuantan Singingi, Kota Batam, dan Kota Banjarmasin. Nusron menggambarkan kondisi sebelumnya dengan sindiran yang beredar di masyarakat, bahwa kapan sebidang tanah akan diukur hanya petugas ukur dan Tuhan yang tahu.

Soal balik nama sepuluh hari, tahapan dan daftar kantor pertanahan yang sudah menjalankannya sudah dibahas terpisah di catatan standar balik nama 10 hari kerja dan status penerapannya di Bekasi.

Kenapa langkah yang belum bertenggat itu justru yang paling menyangkut pembeli

Begini urutannya, dari nol. Satu hamparan lahan cluster biasanya berdiri di atas satu sertifikat induk atas nama pengembang, umumnya berbentuk Hak Guna Bangunan dengan luas puluhan ribu meter persegi. Sertifikat per unit belum ada di tahap itu. Yang ada baru satu lembar besar.

Supaya rumah nomor 27 blok C bisa punya sertifikat sendiri, lahan itu harus diukur ulang per bidang, dipetakan, lalu dipecah secara administratif. Hasilnya: tiap bidang dapat nomor identifikasi bidang sendiri, lalu terbit sertifikat per unit yang bisa dibalik nama ke pembeli setelah akad jual beli.

Sertifikat induk yang belum dipecah bukan tanda proyek bermasalah. Itu tahap normal, apalagi di cluster yang unitnya dibangun bertahap. Yang membedakan proyek rapi dari proyek berisiko adalah ada tidaknya jadwal, dan ada tidaknya hak tanggungan bank yang masih menempel di sertifikat induk itu. Dua hal itu yang menentukan kapan nama Anda bisa naik.

Aturan baru 6 Agustus: akad boleh jalan bermodal NIB, tapi bacalah cakupannya

Ada perubahan aturan yang datang lebih dulu, dua pekan sebelum pernyataan Nusron. Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026, ditetapkan 6 Agustus 2026 dan diteken Menteri Maruarar Sirait, memuat ketentuan berikut:

"Pengembang rumah umum tapak wajib menyelesaikan proses pemisahan sertifikat hak atas tanah atau minimal sudah terbit nomor identifikasi bidang hasil pemisahan sertifikat induk sebelum pelaksanaan penandatanganan perjanjian kredit/pembiayaan perumahan."

Artinya akad tidak lagi harus menunggu sertifikat per unit terbit utuh. Cukup nomor identifikasi bidang atau NIB, kode 14 digit dari Kementerian ATR/BPN yang menandai satu bidang tanah hasil pemisahan induk. Ini memangkas waktu tunggu pembeli di depan meja akad.

Nah, di sini bagian yang paling sering salah dibaca di grup jual beli rumah. Kepmen itu mengatur rumah umum tapak, yaitu rumah bersubsidi yang mendapat fasilitas pembiayaan pemerintah. Rumah komersial di rentang harga Rp 700 juta-an tidak berada dalam cakupan itu. Untuk unit komersial, yang mengikat tetap isi PPJB dan kebijakan bank pemberi kredit — bukan Kepmen tersebut.

Empat hal yang layak ditanyakan sebelum tanda jadi berpindah

1. Nomor, jenis, dan luas sertifikat induk. HGB atau Hak Milik, luasnya berapa, atas nama badan hukum apa. Angka dan tanggal terbitnya boleh diminta, bukan cuma disebut lisan.
2. Permohonan pemecahan sudah didaftarkan atau belum di Kantor Pertanahan Kota Bekasi, dan kalau sudah, kapan tanggal pendaftarannya. Ini pertanyaan yang paling jarang diajukan pembeli, padahal jawabannya paling menentukan.
3. Ada tidaknya hak tanggungan di atas sertifikat induk. Kalau induk masih dijaminkan ke bank, pemecahan dan roya-nya punya urutan sendiri yang memakan waktu tambahan.
4. Tenggat penyerahan sertifikat unit yang tertulis di PPJB, berikut konsekuensi kalau lewat. Janji lisan "sekitar setahunan" tidak bisa dieksekusi. Klausul tertulis bisa.

Sebagian datanya bisa Anda saring sendiri lebih dulu lewat aplikasi resmi ATR/BPN, langkahnya ada di panduan cek legalitas lewat Sentuh Tanahku. Verifikasi yang mengikat tetap lewat notaris atau PPAT. Makanya urutan yang masuk akal: saring dulu sendiri, baru bayar jasa profesional untuk unit yang lolos saringan.

Kalau pertanyaan itu tidak terjawab

Jangan langsung dibaca sebagai niat buruk. Staf pemasaran memang sering tidak memegang berkas pertanahan, dan sebagian dokumen ada di legal atau di notaris rekanan. Yang wajar diminta adalah nomor, tanggal, dan nama pihak yang bisa dimintai salinannya. Kalau nomor induknya pun tidak bisa disebutkan sama sekali, itu sinyal untuk menunda setoran sampai jelas.

Posisi unit ready stock dalam urusan ini

Untuk unit yang bangunannya sudah berdiri dan siap huni, pertanyaan-pertanyaan tadi biasanya bisa dijawab hari itu juga karena berkasnya sudah berproses lebih dulu. Bedanya dengan unit indent cukup terasa: pada unit indent, pemecahan sering baru berjalan setelah pembangunan rampung, sehingga antrean tanpa tenggat itu ditumpuk di belakang antrean konstruksi.

Di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, Rumah Emerald 70 berdiri dua lantai di rentang Rp 700 juta-an sudah termasuk PPN, dengan luas tanah 47,25 m², luas bangunan 70 m², dimensi 4,5 m × 10,5 m, dan pondasi bor pile. Stasiun Bekasi sekitar 5 menit, Summarecon Mall sekitar 5 menit, Tol Bekasi Barat sekitar 10 menit, dan kawasannya bebas banjir. Untuk Ruko Sapphire tiga lantai plus rooftop di rentang Rp 1,9 M-an dengan luas tanah 72 m² dan luas bangunan 172 m², empat pertanyaan yang sama berlaku sama persis.

Pertanyaan yang sering muncul

Kalau sertifikat unit belum terbit, apakah rumahnya belum sah jadi milik saya?

Kepemilikan lahir dari akta jual beli yang dibuat PPAT, sedangkan sertifikat adalah bukti kepemilikan yang didaftarkan atas nama Anda. Selama akta jual beli sudah dibuat dan pendaftarannya berjalan, posisi Anda punya dasar. Yang tertunda adalah bukti tercetaknya, dan itu tetap perlu dikejar sampai tuntas.

Bisakah saya sendiri mempercepat pemecahan sertifikat induk?

Tidak secara langsung, karena pemohonnya adalah pemegang sertifikat induk, yaitu pengembang. Yang bisa Anda lakukan adalah meminta bukti pendaftaran permohonannya dan menagih berdasarkan tenggat yang tertulis di PPJB.

Rumah saya HGB, kapan bisa jadi Hak Milik?

Peningkatan hak baru bisa diajukan setelah sertifikat per unit terbit atas nama Anda. Urutannya jelas: pecah dulu, balik nama, baru tingkatkan haknya. Biaya dan tahapannya dibahas di catatan konversi HGB ke SHM di Bekasi.

Bacaan terkait di Kingspoint Blog

• Standar Balik Nama Sertifikat 10 Hari Kerja
• Perizinan dan Tata Ruang yang Disorot Pengembang
• Beda SHM dan HGB untuk Rumah Tinggal

Sumber data: pemberitaan Kompas Properti, 17 Agustus 2026, atas peluncuran transformasi layanan pertanahan oleh Menteri ATR/Kepala BPN Nusron Wahid di Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Barat — termasuk kutipan soal permohonan pemecahan sertifikat yang belum selesai 1,5 sampai 2 tahun, serta penyebutan pemecahan sertifikat, pemberian hak pertama, dan pengecekan tanah sebagai layanan yang belum memiliki SOP penyelesaian. Angka 446 kantor pertanahan, masa tunggu pengukuran nol sampai satu hari, batas tujuh hari, penerbitan peta bidang tanah lima hari, dan daftar empat kantor yang masih di atas tujuh hari berasal dari pemberitaan Kompas Properti dan ANTARA, 17 Agustus 2026. Ketentuan Keputusan Menteri PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 tanggal 6 Agustus 2026 berikut kutipan pasalnya dan penjelasan NIB 14 digit berasal dari pemberitaan Kompas Properti, 13 Agustus 2026. Uraian dalam artikel ini bersifat umum dan tidak menggantikan pemeriksaan notaris atau PPAT atas proyek tertentu.