Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyediaan dan Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum (PSU) menyebut sembilan jenis sarana yang wajib disediakan pengembang perumahan (Pasal 6). Sarana peribadatan ada di urutan kelima, di antara sarana kesehatan dan sarana rekreasi dan olahraga. Ketentuan ini berlaku untuk rumah ibadah semua agama; tulisan ini membahas musala karena paling sering ditanyakan penghuni cluster.
Pasal 11 jarang dibaca pembeli rumah. Ayat (1) huruf b mengatur bahwa sarana yang diserahkan pengembang ke Pemkot boleh berupa "tanah siap bangun". Untuk prasarana seperti jalan dan saluran, juga untuk utilitas, pasal yang sama mensyaratkan bangunannya sudah selesai dan dipelihara.
Jadi kotak bertuliskan "musala" di brosur atau site plan bisa berarti dua hal: bangunan yang didirikan pengembang, atau sebidang tanah kosong yang peruntukannya sarana ibadah. Dua-duanya sah menurut perda. Bedanya baru terasa setelah serah kunci, waktu warga mencari tempat salat berjamaah dan yang ditemukan lahan berpagar seng.
Porsi lahan sarana di perumahan
Pasal 10 huruf a Perda 5/2021 mengatur proporsi lahan PSU di lokasi perumahan. Lahan untuk membangun sarana lingkungan minimal 15% dari luas lahan PSU yang disetujui, lahan pertamanan minimal 20%, dan ruang terbuka hijau minimal 15% dari luas lahan keseluruhan.
Batas minimal 15% itu berlaku untuk semua sarana lingkungan, tidak hanya ibadah. Di cluster yang luasnya terbatas, lahan sarana bisa terpakai untuk sarana lain seperti olahraga atau pelayanan umum. Perda juga membuka kemungkinan lain: Pasal 17 membolehkan kewajiban PSU dialihkan ke lokasi lain demi keserasian lingkungan dan tata letak bangunan, asal nilai asetnya minimal sama dengan kewajiban semula.
Lima pertanyaan sebelum akad
| Tanyakan ke pengembang | Dasar dan alasannya |
|---|---|
| Di mana titik sarana peribadatan pada site plan yang disahkan Pemkot? | Yang mengikat adalah rencana tapak yang disetujui Pemkot (Pasal 7 dan Pasal 9), bukan ilustrasi brosur. |
| Akan diserahkan sebagai tanah atau sebagai bangunan? | Pasal 11 ayat (1) huruf b membolehkan sarana diserahkan sebagai tanah siap bangun. |
| Kalau dibangun, kapan target selesainya? | Jadwal pembangunan PSU dimuat dalam Perjanjian Pemenuhan Kewajiban antara Pemkot dan pengembang (Pasal 8 ayat 2). |
| Apakah PSU sudah punya Berita Acara Serah Terima? | Setelah BAST ditandatangani, Wali Kota menetapkan status penggunaannya paling lambat 3 bulan (Pasal 14). |
| Kalau kewajibannya dialihkan, ke lokasi mana? | Pengalihan lokasi diatur Pasal 17 dan rinciannya lewat Peraturan Wali Kota. |
Minta jawabannya secara tertulis dari tim pemasaran. Panduan membaca dokumennya ada di artikel cara membaca site plan perumahan cluster dan cek status fasum sebelum akad.
Setelah serah terima, lahannya milik Pemkot
PSU yang sudah diserahkan menjadi Barang Milik Daerah (Pasal 20 ayat 1). Ayat (2) mewajibkan PSU itu "dapat dimanfaatkan untuk kepentingan masyarakat sesuai dengan fungsi dan peruntukannya". Perubahan pemanfaatan hanya dimungkinkan karena perubahan kondisi alam, bencana alam, atau program pemerintah.
Untuk warga, lahan yang sudah ditetapkan sebagai sarana ibadah tidak bisa dialihfungsikan begitu saja, misalnya menjadi lahan parkir. Sebaliknya, kalau warga membangun musala secara swadaya di atas lahan itu, tanahnya tetap tercatat milik Pemkot. Sebelum mengumpulkan dana pembangunan, pengurus sebaiknya menanyakan status penggunaan lahan ke kelurahan atau Disperkimtan Kota Bekasi supaya tidak ada sengketa di belakang hari.
Pengembang yang tidak kunjung menyerahkan PSU juga diatur. Pasal 15 menyebut langkah Pemkot untuk PSU yang telantar: pengembang disurati untuk memperbaiki lalu menyerahkannya. Pasal 16 menambahkan, PSU yang melewati batas waktu penyerahan masuk penguasaan dan kepemilikan Pemkot, dan Pemkot dapat membuat berita acara perolehan untuk mendaftarkan tanahnya ke BPN. Alur serah terimanya kami jelaskan di artikel serah terima PSU cluster ke pemerintah.
Kotak "musala" di site plan adalah peruntukan lahan. Apakah bangunannya ikut dibangun pengembang, itu pertanyaan terpisah yang jawabannya perlu Anda minta secara tertulis.
Pengurus dan pendaftaran ke Kemenag
Begitu musala berdiri, pengurusnya biasanya dibentuk lewat musyawarah warga lalu dikukuhkan dengan SK pengurus. Kementerian Agama mendata masjid dan musala lewat Sistem Informasi Masjid (SIMAS) di simas.kemenag.go.id. Menurut Bisnis Indonesia (21/5/2021), sosialisasi dan pendataan lewat SIMAS sudah berjalan sejak 2014.
Program bantuan masjid dan musala Kemenag tahun 2025, misalnya, mensyaratkan musala sudah terdaftar di SIMAS, punya rekening atas nama musala, SK pengurus, dan surat keterangan status tanah, seperti dilaporkan Antara Jatim (6/4/2025). Nah, bukti status tanah inilah yang sering tersendat kalau serah terima PSU di cluster belum beres.
Listrik dan pengeras suara
Rumah ibadah masuk golongan tarif pelayanan sosial (S) PLN, bukan tarif rumah tangga; Bisnis Indonesia (24/5/2019) misalnya menyebut pelanggan rumah ibadah sebagai pelanggan tarif S. Selisih tarifnya lumayan. Daftar tarif PLN periode 19 sampai 25 Oktober 2026 yang dimuat Metro TV mencantumkan golongan sosial daya 1.300 VA sebesar Rp708 per kWh, sementara rumah tangga R-1 daya 1.300 VA Rp1.444,70 per kWh. Makanya musala sebaiknya punya sambungan PLN sendiri atas nama musala, tidak menumpang meteran rumah warga atau pos satpam. Saat mengajukan pasang baru, sampaikan bahwa sambungan itu untuk rumah ibadah.
Soal pengeras suara, pegangannya Surat Edaran Menteri Agama Nomor 5 Tahun 2022 tertanggal 18 Februari 2022. Beberapa ketentuannya:
- pengeras suara luar dan pengeras suara dalam dipasang terpisah;
- volume paling besar 100 dB;
- sebelum azan Subuh dan sebelum azan Jumat, bacaan Al-Qur'an atau selawat lewat pengeras suara luar paling lama 10 menit, sedangkan sebelum azan Zuhur, Asar, Magrib, dan Isya paling lama 5 menit;
- salat Subuh, zikir, doa, dan kuliah Subuh memakai pengeras suara dalam.
Di deretan rumah yang lebarnya 4,5 meter dan berdempetan, arah dan posisi speaker lebih gampang diatur sejak bangunan musala direncanakan daripada dipindah belakangan. Kalau warga berbeda pendapat, jalurnya sama dengan urusan bertetangga lain, yaitu musyawarah lewat RT/RW. Soalnya pengurus RT/RW juga yang biasanya menjembatani pengurus musala dengan pengelola cluster. Kami bahas pola mediasinya di artikel konflik tetangga cluster dan mediasi RT/RW.
Pertanyaan yang sering muncul
Apakah perumahan baru di Kota Bekasi wajib menyediakan sarana ibadah?
Perda Kota Bekasi Nomor 5 Tahun 2021 Pasal 6 memasukkan sarana peribadatan ke dalam PSU yang disediakan pengembang sesuai site plan yang disetujui Pemkot. Sarana boleh diserahkan sebagai tanah siap bangun (Pasal 11), dan lokasinya bisa dialihkan dengan nilai aset minimal sama (Pasal 17).
Siapa pemilik lahan musala setelah PSU diserahkan?
Pemkot Bekasi. PSU yang sudah diserahkan menjadi Barang Milik Daerah dan harus dimanfaatkan sesuai fungsi dan peruntukannya (Pasal 20 Perda 5/2021).
Berapa tarif listrik untuk musala?
Rumah ibadah masuk golongan tarif sosial (S). Untuk daya 1.300 VA, tarifnya Rp708 per kWh menurut daftar tarif PLN 19 sampai 25 Oktober 2026, sekitar separuh tarif rumah tangga 1.300 VA (Rp1.444,70 per kWh).
Dasar tulisan ini: Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 5 Tahun 2021 (Pasal 6, 8, 10, 11, 14 sampai 17, dan 20); Surat Edaran Menteri Agama Nomor 5 Tahun 2022; Metro TV, "Simak! Daftar Tarif Listrik 19-25 Oktober 2026" (19/10/2026); Bisnis Indonesia (24/5/2019) tentang tarif S rumah ibadah; Bisnis Indonesia (21/5/2021) tentang SIMAS; Antara Jatim (6/4/2025) tentang syarat bantuan masjid dan musala.
Minta site plan Kingspoint
Tanyakan site plan, daftar fasilitas lingkungan, dan unit Rumah Emerald 70 yang masih tersedia di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara.
Tanya via WhatsApp