Masa penyesuaian untuk broker properti habis pada 5 Oktober 2026. Sejak tanggal itu, broker yang memasarkan rumah, ruko, atau tanah lewat kantor perantara wajib memegang Sertifikat Kompetensi Kerja. Dasarnya Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 33 Tahun 2025, yang ditandatangani Menteri Perdagangan Budi Santoso pada 3 Oktober 2025 dan berlaku dua hari kemudian.
Pasal 16 aturan itu memberi waktu paling lambat satu tahun kepada dua kelompok: broker yang belum bersertifikat, dan kantor perantara yang izinnya terbit sebelum PP 28/2025. Tenggatnya jatuh 5 Oktober 2026, pekan ini.
Ketua Umum Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI), Clement Francis, sudah menyampaikannya sejak tahun lalu. "Dengan Permendag Nomor 33 Tahun 2025 itu wajib bahwa setiap marketing harus mempunyai sertifikasi yang dikeluarkan oleh BNSP," katanya, dikutip CNBC Indonesia pada 18 November 2025.
Buat pembeli rumah sekunder di Bekasi, aturan ini berguna karena isinya bisa dicek. Ada nomor yang wajib ditunjukkan, ada isi perjanjian yang wajib tertulis, dan ada batas komisi. Semuanya bisa Anda tanyakan sebelum transfer tanda jadi sepeser pun.
Siapa yang Diatur
Lampiran I aturan ini mengatur usaha perantara properti berbasis imbal jasa (KBLI 68200). Kantornya disebut P4, singkatan dari Pelaku Usaha Jasa Perantaraan Perdagangan Properti, dan wajib berbentuk badan hukum. Broker properti didefinisikan sebagai orang perseorangan yang bekerja dan bertanggung jawab pada P4, dengan Sertifikat Kompetensi Kerja jenjang kualifikasi 6. Setiap kantor juga wajib punya paling sedikit satu Manajer Perantara bersertifikat jenjang 7.
Dua ketentuan lain jarang dibahas. Broker hanya boleh terdaftar di satu lokasi usaha dan dilarang bekerja untuk kantor perantara lain. Broker yang melanggar kewajibannya bisa direkomendasikan untuk dicabut sertifikatnya, dengan tembusan ke BNSP.
Lalu bagaimana dengan staf pemasaran developer yang menjual proyeknya sendiri di marketing gallery? Standar ini ditulis untuk usaha perantara, jadi posisi staf internal developer tidak disebut tegas di lampiran tersebut. AREBI membacanya lebih luas: setiap marketing harus bersertifikat. Anda tidak perlu ikut memperdebatkan tafsirnya. Cukup tanyakan dua hal ke siapa pun yang mengantar survei: dia bekerja untuk siapa, dan uang tanda jadi masuk ke rekening siapa.
6 Hal yang Dicek Sebelum Bayar Tanda Jadi
| Yang diminta | Isi menurut Permendag 33/2025 |
|---|---|
| 1. Tanda pengenal broker | Nomor perizinan berusaha P4, merek, lokasi usaha, dan nomor sertifikat kompetensi yang masih berlaku |
| 2. Nomor izin di iklan | Nomor perizinan berusaha P4 wajib tercantum di kantor, situs web, aplikasi, dan setiap materi promosi cetak maupun elektronik |
| 3. Daftar broker kantor | P4 wajib menayangkan daftar tenaga ahlinya di kantor dan situs web atau media yang dipakai |
| 4. Perjanjian tertulis | Paling sedikit memuat nama broker dan nomor sertifikatnya, nomor bukti kepemilikan properti, komisi, jangka waktu, dan penyelesaian sengketa |
| 5. Komisi | 2% sampai 5% dari nilai transaksi jual beli; 5% sampai 8% untuk sewa; wajib dirinci termasuk pajak |
| 6. Tanda jadi | Broker boleh menerima tanda jadi atau uang muka dari pembeli hanya atas persetujuan penjual |
Tanda pengenal dan nomor izin
Mulai dari yang paling gampang. Minta broker menunjukkan tanda pengenalnya, lalu catat nomor sertifikat kompetensinya. Cocokkan nama dan nomor itu dengan daftar broker yang wajib dipajang kantornya. Kalau listing-nya Anda temukan di portal properti, aturan yang sama mewajibkan portal menampilkan nomor izin P4 dan nomor sertifikat broker. Portal juga wajib menolak pendaftaran broker yang tidak mengisi data itu. Iklan rumah tanpa nomor izin kantor kini melanggar aturan, dan itu cukup jadi alasan untuk bertanya lebih jauh.
Perjanjian tertulis yang menyebut nomor sertifikat rumahnya
Aturan ini mewajibkan perjanjian tertulis antara P4 dan pengguna jasanya. Isinya harus menyebut objek properti lengkap dengan nomor bukti kepemilikan, lokasi, spesifikasi, dan kondisinya. Nah, poin ini sering dilewati pembeli. Kalau broker tidak bisa menyebut nomor sertifikat rumah yang ia tawarkan, berarti ia belum memegang dokumen yang seharusnya ia verifikasi. Ruang lingkup jasanya di lampiran yang sama memang mencakup "pendataan kelengkapan dokumen dan verifikasi dokumen" untuk diperlihatkan kepada pembeli.
Nomor sertifikat itu juga yang Anda pakai untuk cek ke BPN. Rumah dengan sertifikat yang sedang diblokir atau dalam sengketa tidak bisa langsung dibalik nama. Prosesnya kami bahas di artikel blokir sertifikat tanah.
Komisi 2 sampai 5 persen, dirinci sampai pajaknya
Untuk jual beli, komisi P4 paling sedikit 2% dan paling banyak 5% dari nilai transaksi, disesuaikan dengan lingkup jasanya. Pada rumah sekunder Rp900 juta di Bekasi Utara, rentangnya Rp18 juta sampai Rp45 juta. Perjanjiannya wajib merinci biaya, termasuk pajak dan potongan lain.
Siapa yang membayar ditentukan perjanjian. Dalam praktik, penjual yang menandatangani perjanjian pemasaran biasanya yang menanggung komisi. Kalau broker juga meminta komisi dari Anda sebagai pembeli, minta itu tertulis dalam perjanjian dengan Anda, dengan angka dan rinciannya. Pembagian komisi antara kantor dan broker juga diatur: broker menerima paling banyak 70% dari total komisi kantor. Soal skema titip jual dari sisi penjual, lihat artikel titip jual rumah ke agen.
Tanda jadi lewat broker
Butir ini paling sering jadi sumber masalah. Lampiran I menyebut broker boleh "menerima tanda jadi atau uang muka transaksi jual beli dari Pengguna Jasa yang bertindak sebagai pembeli atas persetujuan dari Pengguna Jasa yang bertindak sebagai penjual/pemilik". Jadi persetujuan penjual itulah syaratnya.
Saran kami, yang bukan bagian dari aturan: minta bukti persetujuan tertulis dari penjual, transfer ke rekening atas nama perusahaan P4 atau langsung ke penjual (jangan ke rekening pribadi), dan minta kuitansi yang mencantumkan nomor izin P4 serta alamat rumahnya. Bukti transfer itu juga nanti ditanyakan bank dan notaris, seperti kami jelaskan di artikel bukti sumber dana.
Satu kalimat untuk diingat: tanpa nomor sertifikat broker, nomor izin kantornya, dan nomor sertifikat rumahnya di atas kertas, jangan bayar tanda jadi.
Yang Dilarang untuk Kantor Perantara
Lampirannya juga memuat larangan. P4 dilarang memfasilitasi pembiayaan properti berbasis urun dana (crowdfunding), dilarang memfasilitasi pencucian uang, dan dilarang memberi data yang tidak benar. P4 juga dilarang menawarkan, mengiklankan, atau memberi janji dan jaminan yang belum pasti, termasuk pernyataan yang menyesatkan. Janji seperti "harga pasti naik dua kali lipat begitu stasiun jadi" masuk wilayah ini kalau diucapkan sebagai kepastian.
Untuk sanksi, yang tertulis tegas di lampiran adalah rekomendasi pencabutan sertifikat bagi broker yang melanggar kewajibannya. Bagaimana pengawasan berjalan setelah masa penyesuaian berakhir belum terlihat. Soalnya, aturan baru biasanya diuji di bulan-bulan pertama.
Untuk Pembeli di Bekasi Utara
Kalau Anda sedang survei Rumah Emerald 70 atau Ruko Sapphire di cluster Kingspoint, Jl. Raya Perjuangan, pakai pertanyaan yang sama. Siapa pun yang mengantar Anda, pastikan uang tanda jadi masuk ke rekening atas nama pengembang, Mandiri Development, dengan kuitansi resmi. Untuk rumah sekunder, enam butir di atas sudah cukup untuk menyaring broker yang serius dari yang sekadar meneruskan foto di grup WhatsApp. Kalau sudah sampai tahap tawar-menawar, tips negosiasi harga rumah bisa membantu.
Pertanyaan yang sering muncul
Kapan broker properti wajib bersertifikat?
Permendag 33/2025 berlaku sejak 5 Oktober 2025. Broker yang belum bersertifikat diberi waktu paling lambat satu tahun untuk menyesuaikan, sehingga tenggatnya 5 Oktober 2026.
Berapa komisi broker properti menurut aturan baru?
Untuk jual beli, paling sedikit 2% dan paling banyak 5% dari nilai transaksi. Untuk sewa-menyewa, 5% sampai 8%. Rincian biaya termasuk pajak wajib tertulis di perjanjian.
Bolehkah broker menerima uang tanda jadi dari pembeli?
Boleh, tetapi hanya atas persetujuan penjual atau pemilik properti. Minta bukti persetujuan tertulis dan kuitansi resmi sebelum mentransfer.
Data apa yang wajib ada di tanda pengenal broker?
Nomor perizinan berusaha kantor perantara (P4), merek, lokasi usaha, dan nomor Sertifikat Kompetensi Kerja yang masih berlaku.
Dasar tulisan ini: Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 33 Tahun 2025 (Pasal 16, Pasal 18, dan Lampiran I standar KBLI 68200) dari JDIH BPK; CNBC Indonesia, 18 November 2025 dan 29 Mei 2026.
Mau tanya prosedur booking unit Kingspoint?
Tanyakan alur tanda jadi, rekening resmi pengembang, dan unit Rumah Emerald 70 atau Ruko Sapphire yang masih tersedia di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara.
Chat WhatsApp Sekarang