Permohonan blokir sertifikat masuk lewat loket Kantor Pertanahan, lalu dikaji sekaligus dicatat dalam waktu paling lama tiga hari kerja. Catatannya ditulis di buku tanah dan surat ukur, lengkap dengan jam, menit, dan detik. Tiga puluh hari kalender kemudian masa berlakunya berakhir, kecuali ada perintah pengadilan yang memperpanjang. Semua itu diatur Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 13 Tahun 2017 tentang Tata Cara Blokir dan Sita, yang sampai September 2026 berstatus berlaku di JDIH BPK.
Blokir sering dijual sebagai pengaman: ada masalah, blokir saja sertifikatnya. Membaca pasal-pasalnya, gambarannya lebih sempit. Blokir itu rem darurat berdurasi satu bulan yang cuma bisa Anda tarik sekali untuk satu bidang tanah. Buat pembeli rumah di Bekasi Utara, yang lebih sering kepakai justru sisi sebaliknya: membaca catatan blokir milik orang lain sebelum tanda tangan.
1. Yang Berhenti Saat Sebuah Sertifikat Diblokir
Pasal 3 ayat (3) menyebut hak atas tanah yang buku tanahnya ada catatan blokir tidak dapat dilakukan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Kalimatnya administratif, dan batasnya penting: yang pasti berhenti adalah pendaftarannya. Yang tidak bisa jalan adalah mencatatkan akibat perbuatan itu di kantor pertanahan.
Perlu diakui teksnya tidak sepenuhnya searah. Pasal 1 angka 1 mendefinisikan pencatatan blokir sebagai tindakan administrasi untuk menetapkan status quo, yaitu pembekuan sementara pada hak atas tanah, terhadap perbuatan hukum dan peristiwa hukum atas tanah itu. Jadi definisinya berbicara tentang perbuatan hukumnya, sementara Pasal 3 ayat (3) hanya menutup pemeliharaan data pendaftarannya.
Bandingkan dengan sita, yang efeknya eksplisit: Pasal 25 ayat (3) menyebut hak atas tanah yang sedang disita tidak dapat dialihkan dan/atau dibebani hak tanggungan. Kalimat setegas itu tidak ada di bagian blokir. Praktisnya, yang pasti berhenti karena blokir adalah pendaftarannya; seberapa jauh ia menyentuh keabsahan perbuatan hukumnya lebih aman ditanyakan ke notaris/PPAT daripada disimpulkan sendiri.
Apa saja yang termasuk pemeliharaan data itu tidak didefinisikan di Permen 13/2017. Petanya ada di PP 128/2015: lampirannya menempatkan pendaftaran hak tanggungan serta pemisahan, pemecahan dan penggabungan bidang di bawah kelompok Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah, sedangkan balik nama untuk perorangan dan badan hukum diatur terpisah di Pasal 16 ayat (2) sebagai Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah dengan rumus tarifnya sendiri. Jadi selama catatan blokir menempel, balik nama tidak bisa didaftarkan, hak tanggungan tidak bisa dipasang, dan pemecahan bidang berhenti.
Kalau tujuan Anda memastikan siapa yang berhak, yang memutus itu pengadilan. Blokir hanya menahan pendaftaran peralihannya selama Anda mengurus perkaranya ke sana.
2. Tidak Semua Orang Boleh Mengajukan
Pasal 4 ayat (1) membuka tiga pintu: perorangan, badan hukum, dan penegak hukum. Untuk dua yang pertama, Pasal 5 ayat (1) memasang syarat yang sering bikin permohonan ditolak: pemohon wajib punya hubungan hukum dengan tanah yang dimohonkan pemblokiran. Ayat (2)-nya merinci siapa saja yang dianggap punya hubungan itu:
- pemilik tanah, baik perorangan maupun badan hukum;
- para pihak dalam perjanjian, notariil maupun di bawah tangan, atau kepemilikan harta bersama bukan dalam perkawinan;
- ahli waris, atau kepemilikan harta bersama dalam perkawinan;
- pembuat perjanjian notariil maupun di bawah tangan, berdasarkan kuasa;
- bank, sepanjang dimuat dalam akta notariil para pihak.
Nah, baris kedua itu yang relevan buat pembeli rumah. Pemegang PPJB adalah pihak dalam perjanjian, dan statusnya tidak bergantung pada sudah berapa banyak uang yang dibayarkan: Pasal 5 ayat (2) huruf b menyebut perjanjian notariil maupun di bawah tangan, titik. Tetangga yang cuma curiga, atau calon pembeli yang belum menandatangani apa pun, tidak masuk.
Bukti yang diminta lebih ketat daripada status itu sendiri. Pasal 6 huruf f angka 3 menyebut putusan pengadilan berkenaan dengan utang piutang, atau akta perjanjian perikatan jual beli, akta pinjam meminjam, dan akta tukar menukar yang telah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang. PPJB di bawah tangan yang belum dilegalisir memberi Anda kedudukan, tapi belum tentu memenuhi syarat pembuktiannya. Legalisir PPJB Anda sekarang, bukan pada hari Anda butuh mengajukannya.
Pasal 4 ayat (2) menambahkan syarat sikap: permohonan harus mencantumkan alasan yang jelas dan pemohon bersedia permohonannya diperiksa. Yang melakukan pengkajian adalah pejabat yang bertugas di bidang sengketa, konflik dan perkara, bukan petugas loket.
3. Berkasnya, Biayanya, dan Tiga Hari Kerja Itu
Permohonan disampaikan lewat loket Kantor Pertanahan setempat, sesuai Pasal 8 ayat (1). Berkas menurut Pasal 6 mencakup formulir permohonan, fotokopi identitas pemohon atau kuasanya berikut asli surat kuasa bila dikuasakan, fotokopi akta pendirian untuk badan hukum, keterangan nama pemegang hak berikut jenis, nomor, luas dan letak tanah, bukti setor penerimaan negara bukan pajak, dan bukti hubungan hukum tadi. Huruf g menutup daftar itu dengan "syarat lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan", jadi daftarnya tidak tertutup.
Tarifnya kecil dan tertulis di peraturannya sendiri: PP 128/2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis PNBP pada Kementerian ATR/BPN mencantumkan Pelayanan Pencatatan Pemblokiran sebesar Rp50.000 per bidang pada Lampiran, angka II huruf B angka 16. PP itu juga masih berstatus berlaku.
Pasal 8 ayat (4) menjelaskan uang itu dipakai untuk apa: biaya pengkajian dan pencatatan. Konsekuensinya ada di ayat (5). Kalau hasil pengkajian menyatakan permohonan tidak memenuhi syarat untuk dicatat, biaya yang sudah dibayarkan tidak dikembalikan. Anda membayar untuk penilaiannya, bukan untuk hasilnya.
Kalau berkas lengkap, Pasal 9 ayat (2) memberi batas paling lama tiga hari kerja sejak surat permohonan diterima lengkap, dan batas itu mencakup pengkajian sekaligus pencatatannya. Permohonan yang ditolak diberitahukan tertulis lewat surat resmi berikut alasannya, sesuai Pasal 11 ayat (2). Pencatatannya sendiri boleh manual atau elektronik menurut Pasal 11 ayat (3).
4. Tiga Puluh Hari Kalender, Lalu Berakhir
Pasal 13 ayat (1): catatan blokir oleh perorangan atau badan hukum berlaku untuk jangka waktu 30 hari kalender terhitung sejak tanggal pencatatan blokir. Kalender, bukan hari kerja — akhir pekan dan libur ikut terhitung.
Perpanjangannya cuma punya satu jalan. Pasal 13 ayat (2) menyebut jangka waktu itu dapat diperpanjang dengan adanya perintah pengadilan berupa penetapan atau putusan. Tidak ada mekanisme perpanjangan administratif di kantor pertanahan. Dan begitu diperpanjang lewat pengadilan, Pasal 15 ayat (2) mengunci pintu keluarnya juga: penghapusannya pun baru bisa dilakukan atas perintah pengadilan.
Tiga puluh hari itu tenggat untuk sampai ke pengadilan, bukan masa perlindungan.
Berakhirnya masa berlaku juga bukan satu-satunya cara catatan itu hilang. Pasal 15 ayat (1) menyebut empat jalan: jangka waktunya berakhir tanpa diperpanjang, pemohon mencabut permintaannya sebelum jangka waktu berakhir, Kepala Kantor menghapus blokir sebelum jangka waktunya berakhir, atau ada perintah pengadilan. Jalan ketiga itu yang jarang disadari: blokir bisa dicabut sepihak oleh Kepala Kantor Pertanahan sebelum hari ketiga puluh.
Satu hal lagi yang penting buat pembeli, dan bedanya halus. Masa berlakunya memang habis dengan sendirinya: Pasal 15 ayat (1) huruf a menyebut catatan itu hapus begitu jangka waktunya berakhir tanpa diperpanjang, dan Pasal 6 huruf a bahkan meminta pemohon menyetujui hal itu di formulirnya. Yang tidak otomatis adalah pencoretannya di buku tanah. Pasal 17 menempatkan penghapusan blokir sebagai tindakan pencatatan tersendiri oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk, dan Pasal 18 mengatur kalimat entrinya. Jadi catatan yang secara hukum sudah hapus bisa saja masih terbaca sampai penghapusannya dicatat.
Tiga puluh hari itu juga hanya berlaku untuk pemohon perorangan dan badan hukum:
| Yang mengajukan | Dasar | Masa berlaku catatan |
|---|---|---|
| Perorangan atau badan hukum | Pasal 13 ayat (1) | 30 hari kalender sejak tanggal pencatatan |
| Perorangan atau badan hukum, diperpanjang pengadilan | Pasal 13 ayat (2), Pasal 15 ayat (2) | Sepanjang perintah pengadilan, dan hapusnya pun butuh perintah pengadilan |
| Penegak hukum | Pasal 14 ayat (1) | Sampai kasus pidana yang disidik dan dituntut dihentikan, atau sampai penyidiknya menghapus sendiri |
| Inisiatif Kementerian | Pasal 22 ayat (2) | Sampai masalah pertanahannya dinyatakan selesai |
| Inisiatif Kementerian, penertiban tanah terlantar | Pasal 22 ayat (3) | Sampai usulan penetapan tanah terlantar ditindaklanjuti |
Baris kedua itu yang menjelaskan kenapa ada kabar sertifikat diblokir bertahun-tahun padahal aturannya menyebut tiga puluh hari. Blokir yang bertahan lama bukan blokir yang berdiri sendiri; ia blokir yang sudah disambung perintah pengadilan, atau blokir yang datang dari penyidik dan kementerian.
5. Satu Pemohon, Satu Bidang, Satu Kali
Pasal 3 ayat (2) huruf b membatasi pencatatan blokir paling banyak satu kali oleh satu pemohon pada satu objek tanah yang sama. Perhatikan letak batasnya: per pemohon. Kalau ada ahli waris lain, pasangan, atau bank yang namanya masuk akta notariil, masing-masing masih memegang jatahnya sendiri atas bidang yang sama.
Jatah sekali itu yang membuat waktunya penting. Menarik blokir sebelum perkaranya siap didaftarkan berarti menghabiskan jatah itu, dan tiga puluh hari kemudian Anda kehilangan blokirnya sekaligus waktunya. Perlu dicatat, pasal itu membatasi pengajuannya dan tidak menulis secara tegas soal pengajuan ulang setelah masa berlakunya lewat; membaca apa adanya, jatah sekali itu memang sekali.
6. Kalau Anda yang Sedang Membeli
Sisi ini lebih sering terpakai daripada mengajukan blokir sendiri. Pasal 12 ayat (2) menempatkan catatan blokir di dua tempat: buku tanah, pada kolom pencatatan peralihan hak, pembebanan dan pencatatan lainnya; dan lembar gambar surat ukur yang masih tersedia. Dalam praktik, dokumen itu yang dipegang kantor pertanahan, sehingga pengecekan sertifikat lewat notaris/PPAT tetap tidak tergantikan.
Alur pengecekan sebelum membeli sudah kami tulis di cara cek legalitas tanah sebelum beli rumah, dan delapan dokumen yang sebaiknya diminta sebelum uang keluar dirinci di panduan dokumen sebelum DP.
Kalau muncul catatan blokir, tiga keterangan wajib di dalamnya berguna. Pasal 11 ayat (5) mewajibkan pencatatan memuat waktu (jam, menit, dan detik) dan tanggal pencatatan, subjek yang mengajukan permohonan, serta alasan permohonan. Dari situ Anda tahu siapa yang memasang dan kenapa. Yang tidak ada di sana adalah tanggal berakhirnya: format pencatatan di Pasal 12 ayat (1) tidak memuat kolom jangka waktu, jadi masa berlakunya harus Anda hitung sendiri dari tanggal pencatatan, dan hitungan itu hanya berlaku kalau pemohonnya perorangan atau badan hukum dan tidak ada perpanjangan pengadilan.
Rumah yang dibeli langsung dari pengembang dengan sertifikat induk yang jelas menyederhanakan urusan ini, karena riwayat bidangnya pendek dan pemegang haknya satu badan hukum. Untuk unit Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, dokumen induk dan status bidangnya bisa diminta sejak awal, sebelum ada uang yang berpindah.
7. Giliran Anda yang Memasang Blokir
Blokir masuk akal saat ada peristiwa yang benar-benar berjalan dan Anda butuh waktu. Tiga situasi yang paling sering muncul, berikut bukti yang cocok menurut Pasal 6 huruf f:
- Transaksi batal, sertifikat sudah dipegang pihak lain. Ini perkara perbuatan hukum, dan buktinya di angka 3: akta perikatan jual beli, pinjam meminjam, atau tukar menukar yang sudah dilegalisir.
- Sengketa harta bersama atau waris. Angka 2 menyebut surat nikah atau buku nikah, kartu keluarga, putusan pengadilan soal perceraian, atau keterangan waris.
- Perkara yang sudah didaftarkan. Angka 1 meminta surat gugatan berikut nomor register perkara, atau skorsing oleh Pengadilan Tata Usaha Negara, dan itu hanya berlaku untuk permohonan blokir yang memang disertai gugatan di pengadilan.
Sertifikat hilang bukan perkara blokir, melainkan permohonan sertifikat pengganti dengan prosedurnya sendiri, yang sudah kami urai di panduan mengurus sertifikat hilang. Begitu juga rumah yang dibeli memakai nama orang lain: risikonya melekat pada nama di sertifikat, dan itu pembahasan tersendiri di catatan soal beli rumah pinjam nama.
Kalau situasinya sudah telanjur panas, urutan yang realistis biasanya begini: kumpulkan dan legalisir bukti hubungan hukumnya dulu, bicara dengan notaris/PPAT atau penasihat hukum soal kesiapan perkaranya, baru tarik blokir ketika gugatan atau permohonan penetapan memang siap didaftarkan.
Pertanyaan yang Sering Muncul
Berapa lama blokir sertifikat bertahan?
Untuk permohonan perorangan atau badan hukum, 30 hari kalender sejak tanggal pencatatan, sesuai Pasal 13 ayat (1). Tapi masa itu bisa berakhir lebih cepat: Pasal 15 ayat (1) juga menghapus catatan kalau pemohon mencabut permintaannya atau Kepala Kantor menghapusnya sebelum jangka waktunya habis. Perpanjangan hanya lewat penetapan atau putusan pengadilan.
Berapa biaya mengajukan blokir?
PP 128/2015 mencantumkan Pelayanan Pencatatan Pemblokiran Rp50.000 per bidang di Lampiran, angka II huruf B angka 16. Yang perlu diantisipasi, Pasal 8 ayat (4) dan (5) Permen ATR/BPN 13/2017 menempatkan biaya itu sebagai ongkos pengkajian dan pencatatan, sehingga tidak dikembalikan kalau permohonan dinilai tidak memenuhi syarat.
Bisakah saya memblokir sertifikat tetangga atau penjual yang mencurigakan?
Tidak, kecuali Anda termasuk pihak yang punya hubungan hukum dengan tanah itu menurut Pasal 5 ayat (2), misalnya pemilik, ahli waris, pihak dalam perjanjian, atau bank yang namanya ada di akta notariil. Kecurigaan tanpa hubungan hukum bukan dasar yang diterima, dan Pasal 8 ayat (5) membuat permohonan yang meleset tetap berbiaya.
Kalau masa blokirnya sudah lewat, apakah buku tanahnya otomatis bersih?
Masa berlakunya hapus sendiri menurut Pasal 15 ayat (1) huruf a, tapi pencoretannya tidak. Pasal 17 dan 18 memperlakukan penghapusan blokir sebagai tindakan pencatatan tersendiri oleh Kepala Kantor Pertanahan, dengan kalimat dan waktunya sendiri. Jadi saat pengecekan, minta notaris/PPAT membaca dua tanggal sekaligus: tanggal blokir dicatat dan tanggal penghapusannya. Kalau yang kedua belum ada, catatannya masih berdiri apa pun umurnya.
Nomor pasal di atas mengikuti teks Permen ATR/BPN 13/2017 dan PP 128/2015 versi JDIH BPK. Kalau loket Kantor Pertanahan Kota Bekasi meminta berkas yang tidak ada di Pasal 6, huruf g itulah dasarnya.
Mau menelusuri status bidang unit sebelum akad?
Tim Kingspoint bisa menunjukkan dokumen induk dan status bidang untuk unit Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, sebelum ada uang yang berpindah.
Chat WhatsApp Sekarang