Bank Indonesia merilis Survei Harga Properti Residensial (SHPR) triwulan II 2026 pada Jumat (7/8/2026). Hasilnya: Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) nasional di pasar primer berada di level 110,89, naik 0,69% dibanding setahun sebelumnya. Triwulan I kenaikannya 0,62%. BI menyebut kondisi ini sebagai harga yang "meningkat terbatas".
Angka nasional itu gabungan 18 kota. Untuk pembeli yang sedang survei rumah di Bekasi, yang lebih relevan adalah baris Jabodebek-Banten di lampiran laporannya, dipecah per tipe rumah. Di situ ada satu hal yang jarang dibahas media: rumah tipe menengah justru yang harganya naik paling cepat di wilayah ini.
Tiga Tipe Rumah Versi BI
SHPR membagi rumah berdasarkan luas bangunan. Tipe kecil sampai 36 m², tipe menengah di atas 36 sampai 70 m², dan tipe besar di atas 70 m². Survei ini mengumpulkan harga jual dari pengembang secara tatap muka, jadi yang diukur adalah harga rumah baru (pasar primer), bukan rumah seken.
Pembagian ini penting. Soalnya, banyak rumah dua lantai di cluster Bekasi punya luas bangunan 60–70 m². Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, misalnya, luas bangunannya 70 m² di atas tanah 47,25 m². Menurut definisi BI, rumah seperti itu masuk tipe menengah.
Angka Jabodebek-Banten Triwulan II 2026
| Tipe | Indeks (2018=100) | Naik vs setahun lalu | Triwulan I 2026 | Naik vs triwulan lalu |
|---|---|---|---|---|
| Kecil (≤36 m²) | 112,80 | 0,33% | 0,62% | turun 0,15% |
| Menengah (36–70 m²) | 115,92 | 1,00% | 1,42% | 0,35% |
| Besar (>70 m²) | 107,97 | 0,65% | 0,55% | 0,26% |
| Total | 110,49 | 0,70% | 0,78% | 0,23% |
Tipe menengah punya indeks tertinggi (115,92) dan kenaikan tahunan tertinggi (1,00%). Laju tahunannya memang melambat dari 1,42% di triwulan I, tapi dibanding triwulan sebelumnya harganya masih naik 0,35%. Rumah tipe kecil di wilayah ini malah turun tipis 0,15% dari triwulan I.
Sebagai pembanding, BPS mencatat inflasi tahunan Agustus 2026 sebesar 3,19%. Jadi kenaikan 1% setahun untuk harga rumah baru masih di bawah laju harga barang secara umum. Secara riil, harga rumah tipe menengah di Jabodebek-Banten malah tertinggal.
Penjualan Tipe Menengah Justru Turun
Bagian penjualan di laporan yang sama menunjukkan arah berbeda. Secara nasional, penjualan rumah baru masih turun 2,36% dibanding setahun lalu, jauh membaik dari penurunan 25,67% di triwulan I. Perbaikannya datang dari tipe besar dan kecil, sementara tipe menengah memburuk:
- Tipe besar: penjualan naik 13,08%, setelah turun 8,03% di triwulan I.
- Tipe kecil: masih turun 2,88%, tapi jauh lebih ringan dari penurunan 45,59% sebelumnya.
- Tipe menengah: berbalik dari naik 8,28% menjadi turun 10,51%.
Angka penjualan ini nasional, belum dipecah per kota. Tapi kombinasinya layak dicatat: di Jabodebek-Banten harga tipe menengah masih naik paling cepat, sementara secara nasional tipe inilah yang penjualannya paling lemah. Bacaannya: pengembang tipe menengah belum menurunkan harga daftar, padahal secara nasional unit tipe ini lebih lambat laku.
Cara Memakai Data Ini Saat Survei Rumah
Pertama, jangan berharap harga daftar turun. Indeks tipe menengah di wilayah ini belum pernah turun sepanjang tabel BI sejak 2022. Yang lebih masuk akal dinegosiasikan adalah komponen di luar harga: subsidi biaya KPR, biaya notaris, BPHTB, atau cara bayar uang muka. Teknik menawarnya kami bahas di tips negosiasi harga rumah.
Kedua, perhatikan alasan pengembang. Menurut survei ini, penghambat penjualan terbesar adalah kenaikan harga bahan bangunan (27,10% responden), disusul suku bunga KPR (15,96%), perizinan dan birokrasi (14,87%), uang muka yang tinggi (11,53%), dan pajak (9,75%). Kalau bahan bangunan jadi keluhan nomor satu, unit inden punya risiko penyesuaian harga yang lebih besar dibanding unit yang sudah berdiri. Makanya, tanyakan apakah harga unit inden dikunci di PPJB.
Ketiga, hitung dari sisi cicilan. BI mencatat rata-rata suku bunga KPR triwulan II relatif stabil di 7,44% per tahun. Lalu pada 22–23 September 2026, BI menahan BI-Rate di 5,75% untuk ketiga kalinya berturut-turut. Dengan harga yang naik tipis dan bunga yang belum turun, selisih cicilan antara beli sekarang dan beli beberapa bulan lagi lebih banyak ditentukan penawaran bunga bank daripada kenaikan harga rumah. Soal arah bunga, lihat juga efek bunga deposito ke bunga KPR.
Harga rumah baru tipe 36–70 m² di Jabodebek-Banten naik 1,00% setahun, di bawah inflasi. Penjualan tipe ini secara nasional turun 10,51%. Ruang tawar lebih besar ada di biaya-biaya dan cara bayar, bukan di harga daftar.
Yang Tidak Diukur Survei Ini
IHPR adalah rata-rata tertimbang wilayah Jabodebek dan Banten sekaligus. Satu kawasan di Bekasi Utara bisa bergerak jauh dari angka itu, tergantung akses dan pasokan unit di sekitarnya. Untuk gambaran per kecamatan, pakai peta harga rumah Bekasi per kecamatan sebagai pelengkap. Survei ini juga tidak mencakup ruko, jadi angkanya tidak bisa dipakai untuk menilai harga ruko.
Satu lagi: tabel ini berhenti di Juni 2026. Data triwulan III baru keluar sekitar November. Sebelum itu, perkiraan kenaikan harga di semester kedua tetap perkiraan, termasuk skenario di artikel prediksi harga rumah Bekasi semester 2 yang kami tulis sebelum data ini terbit.
Pertanyaan yang sering muncul
Rumah dengan luas bangunan 70 m² masuk tipe apa menurut BI?
Tipe menengah. SHPR memakai batas di atas 36 sampai 70 m² untuk tipe menengah, dan di atas 70 m² untuk tipe besar.
Berapa kenaikan harga rumah di Jabodebek-Banten triwulan II 2026?
IHPR Jabodebek-Banten naik 0,70% dibanding setahun sebelumnya. Per tipe: kecil 0,33%, menengah 1,00%, besar 0,65%.
Apakah IHPR mencerminkan harga rumah seken?
Tidak. SHPR mengukur harga jual rumah baru dari pengembang di pasar primer.
Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial Triwulan II 2026 (laporan dan Siaran Pers No. 28/152/DKom, 7 Agustus 2026), termasuk Tabel 2 dan tabel pertumbuhan per kota; metadata SHPR Bank Indonesia; BPS via rilis inflasi Agustus 2026; hasil RDG Bank Indonesia 22–23 September 2026.
Mau rincian harga dan biaya Emerald 70?
Tim Kingspoint bisa kirim rincian harga, biaya yang ditanggung pengembang, dan skema uang muka Rumah Emerald 70 (LB 70 m², tipe menengah versi BI) di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara.
Chat WhatsApp Sekarang