Penyewa lantai atas ruko tidak selalu kantor. Studio kebugaran, kelas yoga atau pilates, dan gym kecil termasuk yang mencari ruang di lantai dua atau tiga, karena yang mereka butuhkan adalah lantai lapang tanpa perlu etalase di pinggir jalan. Buat pemilik ruko, penyewa seperti ini menarik karena biaya memasang lantai karet dan alat berat membuat mereka punya alasan untuk meneken kontrak panjang.
Tapi gym berbeda dari penyewa kantor dalam tiga hal yang perlu dibereskan sebelum tanda tangan: berat yang ditanggung pelat lantai, kebutuhan listrik, dan pajak daerah yang ikut menempel di tagihan member. Ketiganya punya aturan tertulis, dan semuanya bisa dimasukkan ke perjanjian sewa.
Lantai ruko umumnya dihitung untuk kantor atau toko
Standar pembebanan bangunan di Indonesia adalah SNI 1727:2020, yang tabel beban hidupnya mengacu pada standar Amerika ASCE 7-16. Di Tabel 4.3-1, ruang kantor diberi beban hidup minimum 2,40 kN/m², atau sekitar 245 kg per meter persegi. Gimnasium berada di kelompok 4,79 kN/m², sekitar 490 kg per meter persegi, sama dengan ruang pertemuan. Beban rencana untuk gym jadi sekitar dua kali lipat beban kantor.
| Fungsi lantai | Beban hidup minimum (SNI 1727:2020) | Catatan |
|---|---|---|
| Kantor | 2,40 kN/m² | Patokan yang sering dipakai untuk lantai atas ruko |
| Ruang pertemuan | 4,79 kN/m² | Pembanding untuk studio senam berkelompok |
| Gimnasium | 4,79 kN/m² | Belum termasuk beban terpusat dari rak beban dan alat |
Angka itu beban merata. Gym punya masalah tambahan berupa beban terpusat: rak barbel penuh pelat, mesin cable, dan dumbel yang dijatuhkan dari ketinggian bahu. Getaran treadmill dan lompatan kelas aerobik juga terasa sampai ke lantai di bawahnya. Pondasi ruko yang kuat tidak otomatis berarti pelat lantai dua kuat, karena yang menahan alat-alat itu adalah pelat dan baloknya.
Jadi sebelum menerima penyewa gym, minta gambar struktur dan beban rencana lantai ke developer atau kontraktor asal. Kalau angkanya tidak ada, sewa ahli struktur untuk menghitung. Hasilnya bisa dipakai menentukan zona alat berat (biasanya dekat kolom), tebal lantai karet, dan larangan menjatuhkan beban di lantai atas.
Daya 2.200 VA cepat habis
Ruko Sapphire, misalnya, dipasang 2.200 VA. Satu treadmill komersial ditambah dua AC split sudah bisa melewati angka itu, belum termasuk lampu, pengeras suara, dan pompa air untuk kamar bilas. Gym yang serius hampir pasti perlu tambah daya ke PLN. Perbedaan tarif listrik bisnis dan rumah tangga untuk ruko dibahas di artikel tarif listrik B2 ruko vs B1 rumah.
Tagihan listrik di Kota Bekasi juga memuat pajak daerah. Perda Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024 menetapkan PBJT tenaga listrik untuk pelanggan bisnis 2.200 VA sebesar 8,5%, dan Perda 9/2025 mempertahankannya. Tulis di kontrak siapa yang menanggung biaya tambah daya, siapa yang membayar tagihan bulanan, dan apakah daya dikembalikan ke semula saat sewa berakhir.
PBJT 10% dipungut dari member, disetor penyewa
Perda Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah memasukkan “olahraga permainan dengan menggunakan tempat/ruang dan/atau peralatan dan perlengkapan untuk olahraga dan kebugaran” ke objek PBJT jasa kesenian dan hiburan (Pasal 29 ayat 1 huruf i). Penjelasannya menyebut langsung tempat kebugaran (fitness center) yang dikenakan bayaran.
Tarifnya 10% (Pasal 33 ayat 5 huruf a angka 9). Perda 9/2025, yang ditetapkan 7 Juli 2025, menulis ulang pasal tarif itu dan tetap mempertahankan 10% untuk kebugaran. Dasar pengenaannya adalah jumlah pembayaran yang diterima penyelenggara (Pasal 32), jadi iuran member bulanan dan tiket harian sama-sama terhitung.
- Yang menanggung: konsumen, yaitu member gym (Pasal 30).
- Wajib pajaknya: penyelenggara jasa, yaitu penyewa yang menjalankan gym (Pasal 31). Pemilik ruko bukan wajib PBJT atas usaha penyewanya.
- Yang dikecualikan: kegiatan yang tidak dipungut bayaran, misalnya senam warga gratis (Pasal 29 ayat 2).
- Yang tarifnya lain: kalau penyewa menambah layanan mandi uap atau spa, layanan itu masuk kelompok tarif 40% (Pasal 33 ayat 5 huruf c), terpisah dari 10% untuk kebugaran.
Karena kewajibannya ada di penyewa, yang perlu dipastikan pemilik adalah klausul kepatuhan: penyewa mendaftar sebagai wajib pajak daerah dan mengurus izin usahanya sendiri.
Di sisi pemilik, uang sewanya kena PPh final 10%
Penghasilan dari sewa bangunan dikenai PPh final 10% dari nilai bruto sewa, berdasarkan PP 34 Tahun 2017. Kalau penyewanya berbentuk badan, misalnya PT atau CV pengelola gym, pajak itu dipotong oleh penyewa dan pemilik menerima bukti potong. Kalau penyewanya orang pribadi, pemilik menyetor sendiri. Rincian alurnya ada di artikel sewa ruko ke perusahaan: siapa yang setor PPh final.
Klausul yang sebaiknya tertulis di perjanjian sewa
- Batas beban dan zona alat sesuai hasil hitungan ahli struktur, termasuk larangan menjatuhkan beban di lantai atas.
- Lantai peredam berupa karet atau matras tebal yang dipasang penyewa sebelum alat masuk.
- Jam operasional dan suara musik. Perda Kota Bekasi 2/2023 Pasal 35 melarang kegaduhan sekitar tempat tinggal. Biaya paksaan penegakan hukumnya bisa sampai Rp50 juta untuk badan atau pemilik bangunan, jadi pemilik ruko ikut menanggung risiko kalau deretan ruko berbatasan dengan perumahan.
- Daya listrik dan sub-meter supaya pemakaian tiap lantai bisa dihitung terpisah.
- Kepatuhan pajak dan izin penyewa, termasuk PBJT dan izin usahanya.
- Pemulihan kondisi saat sewa selesai: lubang baut rak di lantai dan dinding, cermin, dan instalasi tambahan.
Ruko Sapphire untuk penyewa lantai atas
Ruko Sapphire di Kingspoint, Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, berdiri tiga lantai ditambah rooftop dengan luas bangunan 172 m² di atas tanah 72 m², pondasi tiang pancang dan batu kali, daya 2.200 VA, harga mulai Rp1,9 miliar-an. Lokasinya sekitar lima menit dari Stasiun Bekasi dan Summarecon Mall. Pertimbangan investasinya dibahas di artikel investasi ruko di Bekasi. Kalau berencana menerima penyewa gym, tanyakan beban rencana lantainya ke tim teknis sebelum membuat penawaran.
Pertanyaan yang sering muncul
Apakah gym di ruko kena pajak daerah di Kota Bekasi?
Ya. Perda Kota Bekasi 1/2024 memasukkan tempat kebugaran berbayar ke PBJT jasa kesenian dan hiburan dengan tarif 10%, dan Perda 9/2025 mempertahankan tarif itu. Pajaknya dihitung dari pembayaran member dan disetor oleh pengelola gym.
Apakah lantai dua ruko kuat untuk gym?
Tergantung beban rencananya. SNI 1727:2020 menetapkan beban hidup minimum gimnasium 4,79 kN/m², sekitar dua kali kantor yang 2,40 kN/m². Minta gambar struktur ke developer atau hitungan dari ahli struktur sebelum alat berat masuk.
Siapa yang membayar PBJT gym, pemilik ruko atau penyewa?
Member yang menanggung, penyewa yang menjalankan gym yang memungut dan menyetor. Pemilik ruko membayar PPh final 10% atas uang sewa yang ia terima.
Rujukan: SNI 1727:2020 Beban Desain Minimum dan Kriteria Terkait untuk Bangunan Gedung dan Struktur Lain, Tabel 4.3-1; Perda Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Pasal 29–33 beserta penjelasannya; Perda Kota Bekasi Nomor 9 Tahun 2025; Perda Kota Bekasi Nomor 2 Tahun 2023, Pasal 35; PP Nomor 34 Tahun 2017. Artikel ini bersifat informatif dan tidak menggantikan perhitungan ahli struktur atau konsultasi pajak.
Mau menghitung ruko untuk disewakan?
Tanyakan spesifikasi lantai, daya listrik, dan unit Ruko Sapphire yang masih tersedia di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara.
Tanya via WhatsApp