Bank Indonesia memperpanjang pelonggaran rasio loan to value (LTV) dan financing to value (FTV) kredit properti sampai 31 Desember 2027. Keputusan itu diambil dalam Rapat Dewan Gubernur (RDG) 20–21 Oktober 2026 dan diumumkan Gubernur BI Destry Damayanti pada Rabu (21/10/2026). Batas LTV tetap paling tinggi 100%, artinya bank masih boleh membiayai rumah tanpa uang muka.
Menurut Destry, ketentuan yang semula berakhir 31 Desember 2026 itu kini "berlaku efektif mulai 1 Januari 2027 sampai dengan 31 Desember 2027," seperti dikutip CNBC Indonesia. Cakupannya rumah tapak, rumah susun, serta ruko dan rukan.
Bagi pembeli yang sedang menimbang rumah tapak di Bekasi Utara, kabar ini menghapus satu tenggat. Sebelumnya, keluarga yang belum punya tabungan DP seolah harus akad sebelum akhir 2026. Sekarang jendelanya terbuka 14 bulan lagi. Yang tidak berubah: DP nol hanya mengubah besar pinjaman, dan bunganya tetap dihitung dari pinjaman itu.
Isi keputusan RDG Oktober 2026
Paket kebijakan yang diumumkan BI pada hari yang sama, berdasarkan laporan Kontan dan CNN Indonesia:
- BI-Rate tetap 5,75%. Suku bunga Deposit Facility berada di 5,00% dan Lending Facility di 6,50%.
- LTV/FTV kredit properti paling tinggi 100% sampai 31 Desember 2027, hanya untuk bank yang memenuhi kriteria rasio kredit bermasalah (NPL) atau pembiayaan bermasalah (NPF) tertentu.
- Giro Wajib Minimum (GWM) rupiah bank umum konvensional turun bertahap dari 9% menjadi 8% mulai 1 November 2026, lalu 7% mulai 1 Desember 2026. Untuk bank syariah, dari 7,5% ke 6,5% lalu 5,5% pada tanggal yang sama.
- Uang muka kendaraan bermotor baru paling sedikit 0%, juga sampai akhir 2027.
Penurunan GWM berarti bank wajib memarkir dana lebih sedikit di BI, sehingga ada lebih banyak dana yang bisa disalurkan sebagai kredit. Kebijakan ini tidak menurunkan bunga KPR secara langsung. BI-Rate sendiri naik beberapa kali sejak Mei 2026, sampai di 5,75% pada RDG Juni, dan bertahan di level itu sampai Oktober.
LTV 100% adalah batas atas
LTV 100% adalah plafon yang diizinkan BI. Bank tidak wajib memberikannya. Ada dua penyaring yang tetap berlaku.
Penyaring pertama ada di sisi bank. Hanya bank dengan rasio NPL/NPF yang memenuhi kriteria BI yang boleh menawarkan LTV 100%. Laporan RDG tidak merinci angka kriterianya, jadi cara paling cepat adalah bertanya langsung ke petugas KPR: "Apakah bank ini bisa memberi LTV 100% untuk rumah tapak?"
Penyaring kedua ada di sisi pembeli. Bank tetap menilai kemampuan bayar, biasanya dengan membandingkan cicilan terhadap penghasilan. Pinjaman Rp700 juta butuh penghasilan lebih besar dibanding pinjaman Rp560 juta untuk rumah yang sama. Cara bank membaca slip gaji kami bahas di artikel gaji bersih vs kotor untuk plafon KPR.
Berapa harga DP nol untuk rumah Rp700 juta
Tabel berikut memakai harga Rumah Emerald 70 di Kingspoint, Rp700 juta-an sudah termasuk PPN. Bunga dianggap rata 8% per tahun selama 20 tahun. Angka ini hanya untuk membandingkan, sebab KPR sungguhan biasanya punya masa bunga tetap lalu berpindah ke bunga mengambang.
| Uang muka | Pinjaman | Cicilan/bulan | Total dibayar 20 tahun | Penghasilan jika cicilan ±1/3 gaji |
|---|---|---|---|---|
| 0% (Rp0) | Rp700 juta | ±Rp5,86 juta | ±Rp1,41 miliar | ±Rp17,6 juta |
| 10% (Rp70 juta) | Rp630 juta | ±Rp5,27 juta | ±Rp1,26 miliar | ±Rp15,8 juta |
| 20% (Rp140 juta) | Rp560 juta | ±Rp4,68 juta | ±Rp1,12 miliar | ±Rp14,1 juta |
Selisih total bayar antara DP 0% dan DP 20% sekitar Rp281 juta. Rp140 juta di antaranya adalah DP yang tidak dibayar di depan, sisanya sekitar Rp141 juta adalah bunga atas pinjaman tambahan itu. Jadi setiap Rp70 juta yang tidak dibayar sebagai DP kira-kira berubah menjadi Rp140 juta yang dicicil dalam 20 tahun, pada bunga 8%.
Ada risiko kedua yang lebih jarang dihitung. Pinjaman lebih besar berarti cicilan lebih sensitif terhadap kenaikan bunga mengambang. Kalau setelah masa fixed bunga naik 1 poin persentase, cicilan atas Rp700 juta naik lebih banyak dibanding cicilan atas Rp560 juta. Perbandingan masa bunga tetap ada di artikel KPR fixed vs floating setelah BI-Rate 5,75%.
Dengan DP nol pun, sejumlah biaya tetap dibayar tunai saat akad: BPHTB (5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP yang ditetapkan Perda Kota Bekasi), honor notaris/PPAT, biaya provisi dan administrasi bank, appraisal, serta premi asuransi jiwa dan kebakaran. Minta rinciannya tertulis sebelum menandatangani SP3K.
Kapan DP nol masuk akal
Pembeli yang paling diuntungkan adalah keluarga dengan penghasilan stabil yang cukup untuk cicilan penuh, tapi tabungannya habis untuk biaya akad dan pindahan. Untuk mereka, DP nol memangkas waktu menabung bertahun-tahun, dan uang sewa rumah yang selama ini keluar bisa dialihkan ke cicilan.
Sebaliknya, kalau penghasilan baru pas-pasan di batas sepertiga gaji, DP nol membuat cicilan tidak menyisakan ruang. Soalnya satu kenaikan bunga setelah masa fixed sudah cukup untuk mengganggu anggaran rumah tangga. Dalam kondisi ini, menabung DP 10% selama beberapa bulan lagi mengurangi pinjaman sekaligus risiko itu. Dengan perpanjangan sampai akhir 2027, tidak ada alasan untuk terburu-buru akad sebelum Desember 2026.
Hitungan lebih rinci untuk unit Emerald 70 dengan DP minimal ada di artikel DP 0% KPR rumah pertama. Tanda jadi dan booking fee, yang tetap dibayar meski DP nol, dibahas di artikel booking fee dan tanda jadi rumah ready stock.
Pertanyaan yang sering muncul
Sampai kapan DP 0% rumah berlaku?
Sampai 31 Desember 2027. BI memperpanjangnya pada RDG 20–21 Oktober 2026; sebelumnya kebijakan ini berakhir 31 Desember 2026.
Apakah semua bank wajib memberi KPR tanpa DP?
Tidak. LTV 100% hanya boleh diberikan bank yang memenuhi kriteria NPL/NPF dari BI, dan bank tetap menilai kemampuan bayar calon debitur.
Apakah BI-Rate naik di RDG Oktober 2026?
Tidak. BI-Rate ditahan di 5,75%, dengan suku bunga Deposit Facility 5,00% dan Lending Facility 6,50%.
Dasar tulisan ini: pengumuman hasil RDG Bank Indonesia 20–21 Oktober 2026 sebagaimana dilaporkan CNBC Indonesia, Kontan, dan CNN Indonesia (21–22 Oktober 2026). Simulasi cicilan bersifat ilustrasi dengan bunga rata 8% per tahun; angka sebenarnya tergantung penawaran bank. Artikel ini informatif, bukan saran keuangan.
Tanya bank rekanan dan biaya akad
Minta daftar bank rekanan yang melayani KPR DP 0% dan rincian biaya akad untuk Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara.
Tanya via WhatsApp