Pasal 15 ayat (4) UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan memberi waktu paling lama tiga bulan bagi surat kuasa jaminan KPR untuk ditindaklanjuti akta hak tanggungan. Pada 22 Desember 2017, Menteri Agraria dan Tata Ruang menetapkan Permen ATR/BPN Nomor 22 Tahun 2017 yang membuat pengecualian untuk kredit tertentu. Dua aturan itu jarang disebut di brosur bank, padahal keduanya menentukan nasib sertifikat rumah Anda dalam minggu-minggu setelah akad. Di meja akad, yang biasanya terdengar justru satu kata yang tidak ada di UU Hak Tanggungan maupun dua Permen turunannya yang kami baca: covernote.
Covernote Itu Surat Apa
Covernote adalah surat keterangan dari notaris/PPAT kepada bank. Isinya kurang lebih menyatakan bahwa akta-akta sudah ditandatangani dan berkas sertifikat sedang diproses, lalu akan diserahkan ke bank begitu selesai. Berbekal surat ini, bank berani mencairkan kredit sebelum jaminannya benar-benar terikat.
Dalam UU 4/1996, Permen ATR/BPN 22/2017, maupun Permen ATR/BPN 5/2020, kata covernote tidak muncul sekali pun; tenggat yang bisa Anda pegang ada di SKMHT dan APHT.
Satu hal praktis: covernote ditujukan ke bank, jadi debitur sering tidak memegang salinannya. Minta salinannya di hari akad, atau paling lambat seminggu setelahnya. Tanggal dan daftar dokumen di surat itu jadi patokan Anda kalau nanti prosesnya molor.
Tiga Dokumen yang Bergerak Setelah Akad
Untuk rumah baru dari developer, sertifikat di hari akad biasanya belum atas nama pembeli. Karena itu notaris/PPAT menjalankan dua jalur sekaligus.
1. AJB lalu balik nama
Akta jual beli ditandatangani, lalu PPAT mendaftarkan peralihan hak ke Kantor Pertanahan supaya sertifikat berganti nama ke Anda. Standar waktu balik nama dan cara mengecek statusnya sudah kami bahas di artikel standar balik nama 10 hari kerja, jadi tidak kami ulang di sini.
2. SKMHT
Selama balik nama belum selesai, APHT belum bisa dibuat atas nama Anda. Karena itu di hari akad Anda menandatangani Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT): kuasa kepada bank untuk nanti memasang hak tanggungan atas rumah itu. Pasal 15 ayat (1) UU 4/1996 mewajibkan SKMHT dibuat dengan akta notaris atau PPAT, dan ayat (2) menyatakan kuasa ini tidak bisa ditarik kembali, kecuali sudah dilaksanakan atau habis jangka waktunya.
3. APHT dan sertifikat hak tanggungan
Setelah sertifikat atas nama Anda, PPAT membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), mengirimnya ke Kantor Pertanahan, dan BPN menerbitkan sertifikat hak tanggungan elektronik (HT-el). Menurut Pasal 13 ayat (5), hak tanggungan lahir pada tanggal buku-tanah hak tanggungan; sebelum itu jaminan bank belum ada secara hukum.
Batas Waktu Menurut Aturan
| Tahap | Batas waktu | Dasar |
|---|---|---|
| SKMHT, tanah sudah terdaftar atas nama pemberi | Wajib diikuti APHT paling lambat 1 bulan | UU 4/1996 Pasal 15 ayat (3) |
| SKMHT, tanah belum terdaftar, termasuk sertifikat yang belum dibalik nama atau belum dipecah | Paling lambat 3 bulan | Pasal 15 ayat (4) dan Penjelasannya |
| SKMHT untuk kredit tertentu (lihat bagian berikut) | Berlaku sampai perjanjian kredit berakhir | Pasal 15 ayat (5); Permen ATR/BPN 22/2017 Pasal 2 |
| PPAT mengirim APHT ke Kantor Pertanahan | Paling lambat 7 hari kerja setelah APHT ditandatangani | UU 4/1996 Pasal 13 ayat (2) |
| Berkas HT-el yang dinyatakan kurang | Wajib dilengkapi paling lama hari ke-5 sejak permohonan diterima sistem; lewat dari itu permohonan batal | Permen ATR/BPN 5/2020 Pasal 13 ayat (4)–(5) |
| Pemeriksaan oleh Kantor Pertanahan | Kalau sampai hari ke-7 tidak diperiksa dan sistem menerbitkan hasilnya, dianggap disetujui | Permen ATR/BPN 5/2020 Pasal 14 ayat (1) |
| Penerbitan sertifikat HT-el | Hari ke-7 setelah permohonan terkonfirmasi sistem HT-el | Permen ATR/BPN 5/2020 Pasal 16 ayat (3) |
Perhatikan baris kedua. Penjelasan Pasal 15 ayat (4) menyebut batas 3 bulan juga berlaku untuk tanah yang sudah bersertifikat tetapi belum didaftar atas nama pemberi hak tanggungan yang baru, yaitu yang belum dibalik nama, belum dipecah, atau belum digabung. Itu kondisi hampir semua pembeli rumah baru dari developer. Kalau SKMHT tidak ditindaklanjuti APHT dalam waktu itu, Pasal 15 ayat (6) menyatakannya batal demi hukum, dan bank biasanya meminta Anda menandatangani SKMHT baru. Tanyakan sejak awal siapa yang menanggung biaya akta penggantinya kalau keterlambatan bukan dari pihak Anda.
Pengecualian Permen 22/2017, dan Kenapa Jangan Langsung Berasumsi
Permen ATR/BPN 22/2017, diundangkan 17 Januari 2018, mencabut Permen Agraria 4/1996 dan membuat SKMHT berlaku sampai berakhirnya perjanjian pokok untuk beberapa jenis kredit. Untuk perumahan, Pasal 2 huruf b menyebut dua: kepemilikan atau perbaikan rumah inti, rumah sederhana, atau rumah susun dengan luas tanah paling luas 200 m² dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m²; serta kavling siap bangun seluas 54 sampai 72 m².
Rumah Emerald 70 di Kingspoint punya luas bangunan 70 m², persis di angka batas. Tapi angka luas bukan satu-satunya syarat. Pasal itu juga mensyaratkan kategori rumah inti, rumah sederhana, atau rumah susun. Apakah sebuah rumah dua lantai di kisaran Rp700 jutaan masuk kategori itu, keputusannya ada di notaris/PPAT dan bank. Tanyakan langsung saat akad. Kalau jawabannya tidak, berarti SKMHT Anda tunduk pada batas 3 bulan di tabel.
Hitung mundur dari tanggal akad: balik nama, APHT, dan HT-el idealnya selesai jauh sebelum SKMHT Anda kedaluwarsa. Kalau dua bulan lewat tanpa kabar soal APHT, mulailah bertanya.
Kenapa Sertifikatnya Disimpan Bank
Banyak pembeli kaget sertifikat yang sudah atas nama mereka ternyata dipegang bank sampai lunas. Dasarnya Pasal 14 ayat (4) UU 4/1996: sertifikat yang sudah dibubuhi catatan hak tanggungan dikembalikan ke pemegang hak atas tanah, "kecuali apabila diperjanjikan lain". Pasal 11 ayat (2) huruf k membuka janji itu di APHT, dan dalam praktik KPR bank umumnya memakainya. Sertifikat hak tanggungan sendiri diserahkan ke bank (Pasal 14 ayat (5)). Anda baru menerima sertifikat lagi setelah kredit lunas dan hak tanggungannya dihapus lewat proses roya.
Kalau Prosesnya Molor Berbulan-bulan
Yang Anda kejar adalah tahap-tahap di tabel, dengan urutan kira-kira begini:
- Tanya notaris/PPAT secara tertulis. Minta posisi berkas: apakah balik nama sudah selesai, apakah APHT sudah ditandatangani, dan kapan APHT dikirim ke Kantor Pertanahan. Minta nomor berkas atau tanda terimanya.
- Libatkan bank. Yang paling dirugikan oleh jaminan yang belum lahir adalah bank, jadi petugas KPR biasanya punya jalur menagih notaris rekanannya. Bawa salinan covernote.
- Cek status sertifikat. Setelah balik nama, data sertifikat bisa dicek lewat kanal resmi BPN. Caranya ada di panduan cek status sertifikat elektronik.
- Ketahui ujungnya. Pasal 23 ayat (1) UU 4/1996 menyebut pejabat yang melanggar atau lalai memenuhi kewajiban mengirim APHT dalam 7 hari kerja dapat dikenai sanksi administratif, mulai teguran lisan sampai pemberhentian dari jabatan. Kantor Pertanahan Kota Bekasi bisa jadi tempat pertama untuk menanyakan status berkas sebelum Anda melangkah sejauh itu.
Keterlambatan juga tidak selalu dari notaris. Sertifikat induk developer yang belum dipecah, data yang tidak cocok, atau pajak yang belum tervalidasi bisa menahan balik nama. Itu sebabnya permintaan Anda sebaiknya spesifik: posisi berkas dan nomornya.
Pertanyaan yang sering muncul
Apakah covernote diatur undang-undang?
Tidak. Covernote adalah surat keterangan notaris/PPAT kepada bank yang lahir dari praktik perbankan. Batas waktu yang mengikat ada pada SKMHT (UU 4/1996 Pasal 15) dan pengiriman APHT (Pasal 13 ayat 2).
Berapa lama SKMHT berlaku untuk rumah baru dari developer?
Paling lambat 3 bulan harus diikuti APHT, karena sertifikatnya belum atas nama pembeli (Penjelasan Pasal 15 ayat 4). Pengecualiannya untuk kredit tertentu dalam Permen ATR/BPN 22/2017 Pasal 2, misalnya rumah inti, rumah sederhana, atau rumah susun dengan luas tanah paling luas 200 m² dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m².
Apa yang terjadi kalau SKMHT lewat waktu?
Pasal 15 ayat (6) UU 4/1996 menyatakannya batal demi hukum. Dalam praktik, bank biasanya meminta debitur menandatangani SKMHT baru.
Kenapa sertifikat rumah saya dipegang bank?
Pasal 14 ayat (4) UU 4/1996 mengembalikan sertifikat ke pemilik kecuali diperjanjikan lain, dan dalam praktik APHT KPR umumnya memuat janji itu (Pasal 11 ayat 2 huruf k). Sertifikat kembali setelah kredit lunas dan roya selesai.
Dasar tulisan ini: UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan (Pasal 11, 13, 14, 15, 23 dan Penjelasannya); Permen ATR/BPN 22/2017 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan SKMHT untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu (BN 2018 No. 113); Permen ATR/BPN 5/2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik (BN 2020 No. 349), status berlaku menurut JDIH BPK.
Mau tanya alur akad Rumah Emerald 70?
Tanyakan bank rekanan, notaris yang menangani akad, dan status pecah sertifikat unit yang masih tersedia di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara.
Chat WhatsApp Sekarang