Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait menandatangani Keputusan Menteri Nomor 1722/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Rumah Umum Tapak dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat pada 6 Agustus 2026. Isinya mencabut keputusan menteri sebelumnya dan menata ulang syarat rumah subsidi, mulai dari tenor sampai 40 tahun, batas harga jual yang dipertahankan, sampai spesifikasi fisik dan besaran Subsidi Bantuan Uang Muka yang tidak diubah.
Satu ketentuan di dalamnya luput dari perhatian karena kedengarannya teknis. Bunga KPR subsidi sekarang bisa ditetapkan sepanjang tenor yaitu sebesar 5 persen per tahun, atau skema berjenjang, sesuai dengan kebijakan pemerintah pusat.
Kata sambungnya "atau". Bukan "dan".
Yang sebenarnya berubah
Selama bertahun-tahun, daya tarik terbesar KPR subsidi bukan cuma bunganya yang rendah, melainkan kepastiannya: 5 persen dari akad sampai pelunasan, tidak bergerak, tidak peduli suku bunga acuan naik atau turun. Itu yang bikin cicilan rumah subsidi bisa direncanakan sampai puluhan tahun ke depan.
Sekarang kepastian itu berubah status jadi pilihan. Skema berjenjang berarti bunganya dipatok di satu angka untuk periode awal, lalu berpindah ke angka lain di periode berikutnya, mengikuti jadwal yang sudah tertulis di perjanjian sejak awal.
Perlu dibedakan dari bunga mengambang. Bunga mengambang bergerak mengikuti pasar dan bisa berubah kapan saja setelah masa fix habis. Berjenjang punya jadwal. Anda seharusnya bisa membaca kapan naiknya dan ke berapa, sejak hari tanda tangan.
Seharusnya. Di situ letak masalahnya, karena redaksi aturannya menyerahkan detail skema itu ke kebijakan pemerintah pusat, yang artinya angkanya belum tentu ada di dokumen yang Anda pegang.
Buat pembeli rumah komersial, aturan ini tidak berlaku
Ini perlu ditegaskan biar tidak salah alamat. Kepmen 1722/2026 mengatur kriteria rumah umum tapak, yaitu rumah yang mendapat fasilitasi pemerintah pusat. Unit dua lantai di kisaran Rp 700 juta seperti Emerald 70 berada di luar itu. Struktur bunganya ditentukan kebijakan masing-masing bank penyalur, bukan Kepmen ini.
Jadi kenapa dibahas? Soalnya kata "berjenjang" baru saja naik kelas jadi istilah resmi, dan begitu sebuah istilah masuk ke dokumen negara, dia akan muncul di brosur, di materi pemasaran, dan di percakapan Anda dengan petugas bank.
Padahal buat pembeli rumah komersial, strukturnya sudah berjenjang sejak lama. Penawaran "fix 2 tahun lalu mengambang" itu berjenjang. Promo bertingkat yang dipasang di pameran properti Agustus 2026 juga berjenjang. Yang belum umum cuma menyebutnya dengan nama itu.
Tiga angka yang menentukan cicilan Anda di tahun keempat
Kebanyakan orang membandingkan penawaran KPR lewat satu angka: bunga terendah di brosur. Angka itu justru yang paling sebentar berlakunya.
Yang menentukan berapa besar cicilan Anda di tahun keempat, keenam, dan kesebelas ada tiga, dan ketiganya harus tertulis, bukan disampaikan lisan.
| Yang ditanyakan | Kenapa penting | Bentuk jawaban yang layak diterima |
|---|---|---|
| Panjang tiap jenjang | Menentukan kapan cicilan berubah, dan berapa lama Anda punya waktu menyiapkan selisihnya | Tanggal atau jumlah bulan yang pasti, misalnya bulan ke-1 sampai ke-24 |
| Angka bunga di jenjang berikutnya | Ini yang menentukan besar lonjakan cicilannya, bukan angka promo di awal | Persentase tertulis, atau rumus acuannya kalau memang mengambang |
| Dasar penyesuaian setelah jenjang terakhir | Menentukan apakah cicilan Anda berhenti naik atau terus mengikuti pasar sampai lunas | Nama suku bunga acuan yang dipakai plus marginnya, serta ada tidaknya batas atas |
Kalau jawaban untuk kolom ketiga adalah "nanti mengikuti kebijakan bank", itu jawaban yang sah, tapi artinya jenjang terakhir Anda tidak punya plafon. Perlakukan sebagai risiko yang Anda tanggung, bukan detail administratif.
Minta jadwal jenjangnya dalam bentuk tertulis sebelum hari akad, bukan pada hari akad. Di meja notaris, dokumen dibaca dalam hitungan menit dan hampir tidak ada ruang untuk menegosiasikan ulang struktur bunga.
Kenapa cara membaca ini penting justru saat bunganya sedang murah
Periode promo yang panjang terasa aman karena selama masa itu cicilan Anda memang ringan. Efek sampingnya, banyak pembeli mengukur kemampuan bayar memakai angka termurah yang pernah mereka lihat.
Ukuran yang lebih jujur adalah angka di jenjang tertinggi. Kalau cicilan pada jenjang itu masih masuk di rasio kemampuan bayar Anda, penawarannya aman diambil. Kalau cuma muat di angka promonya, yang Anda beli sebenarnya penundaan, bukan keterjangkauan.
Nah, buat rumah tapak di Bekasi Utara ada satu hal yang meringankan hitungan ini: biaya rutin bulanan di luar cicilan relatif bisa diperkirakan sejak awal. IPL, listrik 2.200 VA, dan PBB tahunan bukan angka yang meloncat-loncat. Yang meloncat cuma komponen bunganya, jadi ke situ perhatian Anda sebaiknya diarahkan.
Cara membaca perbedaan bunga efektif dan flat sudah kami pecah terpisah di panduan bunga efektif vs flat anuitas, dan itu bacaan yang saling melengkapi dengan artikel ini. Metode perhitungannya beda urusan dengan jadwal jenjangnya, dan dua-duanya ada di dokumen yang sama.
Yang tidak berubah di aturan barunya
Biar berimbang, tiga hal berikut dipertahankan dalam Kepmen 1722/2026: batas harga jual rumah subsidi tidak dinaikkan, spesifikasi fisik rumahnya tetap, dan besaran Subsidi Bantuan Uang Muka tidak diubah. Penerima KPR subsidi juga tetap diberi ruang melunasi lebih cepat tanpa harus menunggu tenornya habis.
Ketentuan tenor sampai 40 tahun sudah kami bahas dari sisi hitungan bunga jangka panjangnya di artikel tenor 40 tahun. Digabung dengan skema berjenjang, dua ketentuan ini saling mempengaruhi: tenor yang makin panjang membuat setiap kenaikan jenjang punya lebih banyak bulan tersisa untuk bekerja.
Catatan: tulisan ini bersifat edukatif dan umum, bukan nasihat keuangan atau kuotasi bank. Ketentuan yang dikutip berasal dari Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 tertanggal 6 Agustus 2026 dan dapat berubah. Struktur bunga untuk pengajuan Anda sendiri ditetapkan bank penyalur, jadi konfirmasikan langsung ke banknya sebelum akad.
Empat hal yang perlu tertulis sebelum tanda tangan
- Tabel jenjang bunganya lengkap dengan periode dan persentase tiap jenjang, sampai jenjang terakhir.
- Nama suku bunga acuan yang dipakai setelah masa promo, beserta marginnya.
- Ada tidaknya batas atas bunga, dan kalau ada, berapa angkanya.
- Ketentuan pelunasan dipercepat: kapan boleh, dan berapa penaltinya kalau dilakukan sebelum masa promo habis.
Poin keempat sering dilewat padahal pasangannya dengan poin pertama. Percuma tahu cicilan Anda naik di tahun ketiga kalau ternyata melunasi lebih awal justru kena penalti yang menghapus penghematannya.
Checklist dokumen lain yang bikin akad gagal di menit terakhir sudah kami kumpulkan di checklist hari akad.
Mau tahu struktur bunga KPR untuk unit Emerald 70?
Tim Kingspoint bisa bantu jelaskan bank penyalur yang bekerja sama, panjang periode promonya, dan dasar penyesuaian bunga setelah masa itu untuk unit ready stock di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara.
Chat WhatsApp Sekarang